TCMB tarafından açıklanan 2025 yılı ödemeler dengesi verileri, Türkiye’nin emlak kanallı döviz trafiğinde yeni bir dönemin başladığını teyit etti. Verilere göre Türk vatandaşları, geçtiğimiz yıl yurt dışında gayrimenkul edinimi için 2 milyar 675 milyon dolarlık rekor bir sermaye transferi gerçekleştirdi. Buna karşın, bir dönem Türkiye’nin ödemeler dengesini destekleyen en önemli kalemlerden olan yabancıların Türkiye’deki gayrimenkul alımları 2 milyar 343 milyon dolarda kalarak yerli yatırımcının gerisinde kaldı.
Fren ve gaz etkisi: %24,2’lik artış
Yabancıların Türkiye'den yaptığı alımlar, 2024 yılına oranla %17 gerileyerek 479 milyon dolarlık bir daralma yaşadı. Öte yandan, Türk yatırımcıların yurt dışındaki emlak iştahı %24,2 oranında artış göstererek 522 milyon dolar seviyesinde net büyüme kaydetti. Karşılıklı gayrimenkul yatırımlarında her yıl net döviz girişi sağlayan Türkiye, 2025 yılında ilk kez 332 milyon dolarlık bir açıkla karşı karşıya kaldı.
ENDEKS24 TERMİNAL
GAYRİMENKUL SERMAYE AKIMI🏘️ GAYRİMENKUL YATIRIM DENGESİ (MRD $)
📋 2025 ÖDEMELER DENGESİ MATRİSİ
🎯 SERMAYE TRANSFERİ DUYARLILIĞI
🔔 RAPOR VE SERMAYE DİNAMİKLERİ
- • 105 Milyar TL'lik Hacim: Yerli yatırımcının yurt dışı emlak alımları yıllık 105,6 milyar TL seviyesine ulaşmış durumdadır.
- • Golden Visa ve Korunma: Avrupa’daki oturum izinleri ve küresel yatırım davranışı, sermaye çıkışındaki ana motivasyonları oluşturmaktadır.
- • Kayıt Dışı Riskler: Resmi rakamlar buzdağının görünen kısmıdır; offshore ve yurt dışı kredili işlemlerle gerçek çıkışın daha yüksek olması muhtemeldir.
📊 YILLIK NET DEĞİŞİM ANALİZİ
Sermaye çıkışının 105 milyar liralık bilançosu
TCMB’nin 2025 yılı ortalama dolar kuru olan 39,48 TL üzerinden yapılan hesaplamalara göre, Türk vatandaşlarının yurt dışı taşınmaz yatırımı yıllık bazda 105,6 milyar TL’lik bir hacme ulaştı. Yatırımcıların ekonomik korunma isteği, küreselleşen yatırım davranışları ve özellikle Avrupa ülkelerinin sunduğu oturum izinleri (Golden Visa) gibi faktörler, bu devasa kaynağın yurt dışına akmasında temel motivasyon kaynağı oldu.
Buzdağının görünmeyen kısmı ve kayıt dışı riskler
Sektör temsilcileri ve ekonomi analistleri, resmi verilere yansıyan 2,7 milyar dolarlık tutarın sadece buzdağının görünen kısmı olduğunu savunuyor. Gayrimenkul alımlarında kullanılan nakit transferleri, yurt dışı kredili işlemler ve offshore yapılar üzerinden yapılan edinimler dikkate alındığında, gerçek sermaye çıkışının resmi istatistiklerin birkaç katı üzerinde olabileceği tahmin ediliyor. Bu durum, Türkiye’deki yüksek gayrimenkul fiyatlarının yerli yatırımcıyı alternatif pazarlara yönlendirdiğini kanıtlıyor.
Ödemeler dengesi veri setini sermaye akış modellerimizle rasyonalize ettiğimizde, gayrimenkul kanallı döviz trafiğindeki yapısal değişim şu kritik risk ve fırsat alanlarını işaret ediyor:
ANALİZ:
Gayrimenkul üzerinden yaşanan bu "net çıkış" durumu, sadece bir yatırım tercihi değil, aynı zamanda yurt içi konut piyasasındaki fiyatlama anomalilerinin ve getiri beklentilerinin rasyonel bir sonucudur. 2022-2025 periyodunda Türkiye’de konut fiyatlarının döviz bazlı aşırı değerlenmesi, yerli yatırımcıyı Avrupa ve ABD gibi pazarlarda daha rekabetçi kira çarpanları (Rental Yield) aramaya itmiştir.
Özellikle Yunanistan, İspanya ve Portekiz gibi ülkelerin sunduğu oturum izinleri ile Türk varlık fiyatlarındaki şişkinlik arasındaki korelasyon, sermayenin daha "güvenli liman" ve "döviz bazlı getiri" arayışına girdiğini kanıtlıyor. ENDEKS24 Analiz Masası olarak yaptığımız projeksiyonlar, 2026 yılında yurt içi faizlerin seyri ve konut fiyatlarındaki reel düşüş eğilimi kalıcı bir denge oluşturmazsa, bu net sermaye çıkışının 3 milyar dolar sınırını test edebileceğini göstermektedir. Bu durum, cari açığın finansmanı noktasında gayrimenkulün artık bir "net finansör" olmaktan çıktığını ve yapısal bir risk alanına dönüştüğünü tescil etmektedir.
ENDEKS24 ANALİZ MASASI
Gayrimenkul sermaye akışında yerli ve yabancı makasındaki tarihi değişimŞeffaflık ve Metodoloji Beyanı: Küçük yatırımcıyı koruma ve doğru bilgilendirme misyonumuz kapsamında; bu analiz Endeks24 Analiz ve Araştırma Kurulu denetiminde, rasyonel metodolojilerle hazırlanmıştır. Kurul yapımız ve analiz ilkelerimiz hakkında detaylı bilgi için aşağıdaki linke tıklayabilirsiniz.
Yasal Uyarı: Burada yer alan yatırım bilgi, yorum ve tavsiyeleri yatırım danışmanlığı kapsamında değildir.
