Türkiye genelinde konut fiyatları, 2023 yılında ulaştığı zirve seviyelerin ardından enflasyonun altında kalan artış hızıyla reel bazda gerilemesini sürdürüyor. TCMB Konut Fiyat Endeksi (KFE), bu yılın şubat ayında aylık bazda nominal olarak yüzde 1,79 artış gösterse de, aynı dönemde gerçekleşen yüzde 2,96’lık tüketici enflasyonunun gerisinde kaldı.
Üç büyük ilde reel değer kaybı derinleşiyor
Nüfus yoğunluğunun ve konut talebinin en yüksek olduğu İstanbul, Ankara ve İzmir’de fiyat artışları enflasyon bariyerine takıldı. Son bir yıllık verilere göre fiyatlar reel olarak İstanbul’da yüzde 2,7, Ankara’da yüzde 1,4 ve İzmir’de yüzde 4,4 oranında geriledi. Yatırımcıların güvenli liman olarak gördüğü büyükşehirlerde, yüksek kredi faizleri ve azalan erişilebilirlik fiyat baskısını artıran temel unsurlar olarak öne çıkıyor.
Kiralarda artış hızı şubatta ivme kaybetti
Yeni kiraya verilen konutlardaki fiyat değişimlerini izleyen Yeni Kiracı Kira Endeksi (YKKE), şubat ayında önceki aya göre yüzde 1,6 artış kaydetti. Yıllık bazda nominal artış yüzde 34,2 olarak gerçekleşirken, reel artışın yüzde 2 seviyesinde kalması kira piyasasında da doygunluk noktasına yaklaşıldığına işaret ediyor. Bölgesel bazda en yüksek kira artışı İstanbul’da gözlemlenirken, deprem bölgesindeki illerde artış hızı sınırlı kaldı.
Yüksek faiz ve arz talep dengesizliği piyasayı baskılıyor
Haziran 2023’te başlayan sıkı para politikası ve yükselen mevduat faizleri, konutu bir yatırım enstrümanı olmaktan uzaklaştırdı. Aralık 2024’te başlayan politika faizi indirim sürecine rağmen, konut kredisi faizlerindeki düşüşün sınırlı kalması orta gelir grubunun piyasaya dönüşünü zorlaştırıyor. Mevcut tablo, konutun ikamet amaçlı kullanımda erişilemezliğini korurken, yatırımcı tarafında ise reel zarar döneminin devam ettiğini kanıtlıyor.
Konut piyasası veri setlerini reel getiri projeksiyonlarımızla rasyonalize eden modellerimiz, süreçteki risk ve fırsat dengesinde şu yapısal dirençleri işaret ediyor:
ANALİZ:Şubat 2021-Şubat 2023 arasındaki iki yıllık süreçte yaşanan yüzde 93’lük devasa reel artışın yarattığı balon, son üç yılda yaşanan yüzde 10,04’lük reel düzeltmeye rağmen tam anlamıyla sönmüş değil. Mevcut veriler, ortalama konut fiyatlarının hala beş yıl önceki reel seviyesinin yüzde 73,3 üzerinde olduğunu gösteriyor. Bu durum, piyasada fiyatların hala rasyonel değerleme sınırlarının üzerinde seyrettiğini ve reel aşınmanın 2026 yılı genelinde de devam edeceğini kanıtlıyor.
Aralık 2024’te başlayan faiz indirim döngüsü piyasada bir miktar canlanma yaratsa da, sermaye maliyetinin hala yüksek olması ve alternatif getiri araçlarının (mevduat, borsa) cazibesini koruması, konut fiyatlarında yeni bir ralli ihtimalini teknik olarak zayıflatıyor. ENDEKS24 analiz setlerine göre, konut piyasasında gerçek bir toparlanma ancak kredi faizlerinin aylık %1,50 bandının altına inmesi ve reel ücretlerdeki artışın konut fiyat artışını yakalamasıyla mümkün görünmektedir.
ENDEKS24 ANALİZ MASASI
Konut piyasasında reel düzeltme ve sermaye maliyeti baskısıŞeffaflık ve Metodoloji Beyanı: Küçük yatırımcıyı koruma ve doğru bilgilendirme misyonumuz kapsamında; bu analiz Endeks24 Analiz ve Araştırma Kurulu denetiminde, rasyonel metodolojilerle hazırlanmıştır. Kurul yapımız ve analiz ilkelerimiz hakkında detaylı bilgi için aşağıdaki linke tıklayabilirsiniz.
Yasal Uyarı: Burada yer alan yatırım bilgi, yorum ve tavsiyeleri yatırım danışmanlığı kapsamında değildir. Yatırım kararlarınızı kendi risk-getiri tercihlerinize göre vermeniz önerilir.
