Konut piyasasında kredi etkisi yeniden öne çıkıyor

Türkiye konut piyasasında temmuz verisi iki ayrı yönü aynı anda gösterdi. Toplam satışlar yıllık yüzde 17 düşerek 123 bin 603'e gerilerken, ipotekli satışlar yüzde 23,7 artışla 23 bin 888'e çıktı. Krediyle yapılan işlemlerin toplam içindeki payı yüzde 19,3'e ulaştı. Buna karşın haziran-temmuz karşılaştırması, kredi kanalındaki toparlanmanın aylık bazda kesintisiz bir ivme taşımadığını ortaya koyuyor.

Kredi kanalı genel satıştan ayrıştı

Garanti BBVA Yatırım'ın 13 Ağustos tarihli GYO sektör raporunda yer alan TÜİK verileri, ipotekli satışların genel pazardan belirgin biçimde ayrıştığını gösteriyor. Temmuzda kredi dışındaki satışlar yıllık yüzde 23,1 azalarak 99 bin 715'e inerken ipotekli işlemler ters yönde hareket etti. Böylece kredi kanalındaki yıllık artış, toplam satışlardaki yüzde 17'lik daralmaya rağmen korunmuş oldu.

Bu ayrışma konut talebinin bütünüyle güçlendiği anlamına gelmiyor. İlk el satışlar yıllık yüzde 8,6 düşüşle 42 bin 529'a gerilerken ikinci el satışlardaki kayıp yüzde 20,8 ile daha belirgin oldu. İkinci el konutların toplam satışların yüzde 65,6'sını oluşturması, bu segmentteki zayıflığın manşet toplam üzerinde daha yüksek ağırlık taşımasına yol açtı.

Aylık tablo daha temkinli bir sinyal veriyor

Endeks24'ün haziran ve temmuz verileri üzerinden yaptığı hesaplamaya göre ipotekli konut satışları 25 bin 993'ten 23 bin 888'e gerileyerek aylık yaklaşık yüzde 8,1 azaldı. Aynı dönemde toplam konut satışları 129 bin 979'dan 123 bin 603'e inerek yaklaşık yüzde 4,9 geriledi. İpotekli satışların toplam içindeki payı da yüzde 20,0'dan yüzde 19,3'e indi.

Dolayısıyla temmuz verisindeki kredi etkisini, aylık bazda yeni bir hızlanmadan çok yıllık karşılaştırmada diğer satış türlerine göre daha dayanıklı bir finansman kanalı olarak okumak daha temkinli. Hazirandaki ipotekli satış sıçraması yüzde 72,1'lik yıllık artışla daha güçlü bir ivmeye işaret etmişti. Temmuzda yıllık artış devam ederken aylık hacmin gerilemesi, kredi kanalının yönü ile pazarın genel momentumu arasındaki farkı görünür kılıyor.

İkinci el zayıflığı kredi etkisinin sınırını çiziyor

Temmuz tablosunda ilk el satışlardaki düşüşün ikinci ele göre daha sınırlı kalması da ayrışmanın ikinci ayağını oluşturuyor. Garanti BBVA Yatırım raporu, ilk el satışlardaki gerilemenin görece sınırlı olması nedeniyle veriyi nötr değerlendirdi. Bu yaklaşım, ipotekli satışlardaki artışın tek başına sektör genelinde güçlü talep sinyali sayılmaması gerektiği görüşüyle uyumlu.

Konut piyasasında bundan sonraki kritik gösterge, ipotekli satışların payındaki artışın aylık adetlere de yeniden yansıyıp yansımayacağı olacak. Temmuz verisi krediyle satışların yıllık bazda pozitif ayrıştığını doğruluyor, ancak ikinci el piyasasındaki sert daralma ve aylık ipotekli satış düşüşü toplam talep açısından daha ihtiyatlı bir görünüm bırakıyor.