Geçtiğimiz günlerde düzenlenen Yenilikçi Yatırımcı Zirvesi’nde gerçekleştirilen “Gayrimenkulde Yeni Erişim ve Yatırım Modelleri: Parçalı Sahiplikten Dijital Çözümlere” panelinde sektörün farklı aktörleri aynı temel sorunda buluştu. Fon yöneticileri, girişimciler, dijital platform temsilcileri ve düzenleme tarafını bilen isimler, Türkiye’de hem barınma hem yatırım amacıyla gayrimenkule erişimin giderek zorlaştığını belirtti.
Panelde öne çıkan başlıkların merkezinde yüksek giriş maliyetlerini düşürmeye çalışan yeni yatırım modelleri yer aldı. Fon yapıları, parçalı sahiplik sistemleri, dijital yatırım platformları ve alternatif konut edinim modelleri; yatırımcının daha düşük sermayeyle gayrimenkul piyasasına dahil olmasını hedefliyor. Özellikle dijital platformlar üzerinden geliştirilen modellerin önümüzdeki dönemde daha görünür hale gelmesi bekleniyor.
Yeni sistemlerde yatırımcı bir gayrimenkulün tamamını satın almak yerine o varlığın ekonomik getirisine ortak oluyor. Kira gelirine erişim, değer artışından pay alma ve operasyonel süreçlerin profesyonel yönetim tarafından yürütülmesi bu yapıların temel vaadi olarak öne çıkıyor. Büyük şehirlerde konut fiyatlarının gelir artışından daha hızlı yükselmesi ise bu modellere olan ilgiyi artırıyor.
Ancak sistemin işleyişi yalnızca mülke değil, platform altyapısına duyulan güvene dayanıyor. Yatırımcı; değerleme süreçlerinin doğruluğuna, gelir dağıtım mekanizmasının şeffaflığına ve çıkış süreçlerinin sürdürülebilirliğine güvenmek zorunda kalıyor. Bu nedenle teknoloji kadar düzenleme ve denetim altyapısının da belirleyici hale geldiği değerlendiriliyor.
Mevzuat sınırı büyümenin önünde duruyor
Panelde en yoğun tartışılan başlıklardan biri mevcut mevzuatın sınırları oldu. Türkiye’de yürürlükte bulunan kitle fonlaması düzenlemeleri, gayrimenkul geliştirme projelerine yönelik fonlama faaliyetlerine izin vermiyor. Tebliğin 12/2’nci maddesi, platformların gayrimenkul projelerinin geliştirilmesine ve girişim şirketlerine iştirak edilmesine yönelik faaliyet yürütmesini açık biçimde sınırlandırıyor.
Küresel piyasalarda gayrimenkul tokenizasyonu ve dijital varlık temelli yatırım modelleri daha fazla gündeme gelirken, Türkiye’de bu alanın halen sınırlı bir çerçevede kalması dikkat çekiyor. Sektör temsilcileri, kontrolsüz büyümenin yaratabileceği riskleri kabul etmekle birlikte; değerleme standartları, bağımsız denetim mekanizmaları ve yatırımcı limitleriyle daha kontrollü bir genişleme alanı oluşturulabileceğini belirtiyor.
Özellikle genç yatırımcı kitlesinin daha düşük tutarlı ve daha likit yatırım araçlarına yönelmesi, gayrimenkul sektöründe alternatif erişim modellerine olan talebi güçlendiriyor. Yüksek faiz ortamı ve finansman maliyetleri konut edinimini zorlaştırırken, yatırımcı tarafında “tam mülkiyet” yerine “ekonomik faydaya ortaklık” yaklaşımının daha görünür hale geldiği gözlemleniyor.
Piyasa tarafında ise yeni modellerin konut krizini tek başına çözmeyeceği görüşü ağır basıyor. Gelir artışı ile konut fiyatları arasındaki makasın açılması ve kredi maliyetlerinin yüksek seyretmesi temel sorunun devam ettiğine işaret ediyor. Buna rağmen alternatif yatırım yapılarının özellikle yatırım erişimi tarafında yeni bir alan oluşturduğu değerlendiriliyor.
