Türkiye’de konut fiyatları Türk lirası cinsinden yükselmeye devam ediyor, ancak artış artık genel fiyat düzeyinin gerisinde kalıyor. TCMB’nin Temmuz 2026 verisinde Konut Fiyat Endeksi yıllık yüzde 25 artarken reel olarak yüzde 5,1 geriledi. Aynı ay konut satışlarının yüzde 17 düşmesi, fiyatlardaki reel düzeltmenin henüz konuta erişimde belirgin bir rahatlama yaratmadığını gösteriyor.
TEMMUZ 2026 · KFE yıllık +%25,0 · Satış yıllık −%17,0
Reel düşüş, TL fiyatlarının düştüğü anlamına gelmiyor
Konut Fiyat Endeksi temmuzda aylık yüzde 1,5 yükselerek 234,8’e çıktı. Yıllık nominal artış yüzde 25 olurken, tüketici enflasyonu dikkate alındığında reel değişim eksi yüzde 5,1 olarak hesaplandı. Başka bir ifadeyle konutun etiket fiyatı artmaya devam etti, fakat bu artış aynı dönemdeki genel fiyat artışına yetişemedi. TCMB verisi bu nedenle “evler ucuzladı” sonucundan çok, konutun reel değerinin aşındığını gösteriyor.
Büyük kentlerde de tek yönlü bir tablo yok. Yıllık konut fiyat artışı İstanbul’da yüzde 27,7, Ankara’da yüzde 26,6 ve İzmir’de yüzde 23,1 oldu. Bölgesel artışlar yüzde 16,4 ile yüzde 35,5 arasında değişti. Bu geniş makas, ülke genelindeki reel düzeltmenin her şehir ve konut türüne aynı ölçüde yansımadığını ortaya koyuyor.
Satış azalırken ipotekli işlemlerin payı yüzde 19,3
TÜİK’in Temmuz 2026 verilerine göre Türkiye genelinde 123 bin 603 konut satıldı. Toplam satışlar geçen yılın aynı ayına göre yüzde 17, ilk el satışlar yüzde 8,6, ikinci el satışlar yüzde 20,8 geriledi. Ocak-temmuz dönemindeki toplam satış da yüzde 5,5 azalarak 823 bin 119’a indi.
Buna karşılık ipotekli konut satışları temmuzda yıllık yüzde 23,7 artarak 23 bin 888’e yükseldi. Yine de ipotekli satışların toplam içindeki payı yalnız yüzde 19,3’te kaldı. TÜİK sınıflamasında geri kalan yüzde 80,7 “diğer satış” olarak yer alıyor; bu kategori her işlemin peşin nakitle yapıldığı anlamına gelmiyor. Mevcut konutun satışı, aile desteği veya ipotek dışındaki finansman biçimleri de bu grupta bulunabiliyor.
İlk kez ev alacaklar neden rahatlamıyor?
Reel fiyat düşüşünün erişilebilirliğe aynı hızda yansımamasının temel nedeni fiyat seviyesinin tek başına belirleyici olmaması. Peşinat ihtiyacı, kredi maliyeti ve hane geliri birlikte düşünüldüğünde, özellikle yeterli birikimi olmayan ücretliler için satın alma kapasitesi sınırlı kalıyor. Üstelik konut fiyatı enflasyonun gerisinde yükselirken kiralar daha hızlı artıyor; bu durum ev almak için birikim yapmaya çalışan kiracıların bütçesini ayrıca sıkıştırıyor.
DW Türkçe’nin görüşlerine başvurduğu Prof. Dr. Burak Arzova, yüksek TL faizlerinin ve finansal yatırımların likiditesinin yatırım amaçlı konut talebini baskıladığını değerlendiriyor. Doç. Dr. Oğuz Demir ise reel fiyatlardaki gerilemeyi bir düzeltme olarak görmekle birlikte bunun erişilebilirlikte normalleşme anlamına gelmediğini, özellikle yeterli birikimi bulunmayan ilk kez alıcıların piyasadaki konumunun zayıfladığını belirtiyor.
Kiralardaki artış fiyatları geçti
TCMB’nin Yeni Kiracı Kira Endeksi temmuzda yıllık yüzde 28,4 yükseldi. Aynı dönemde konut fiyatlarındaki yıllık artış yüzde 25’te kaldı; aradaki fark 3,4 puana çıktı. İstanbul’da yeni kiracı kira artışı yüzde 32,4, Ankara’da yüzde 28,6 ve İzmir’de yüzde 26,3 olarak ölçüldü. Böylece konut satın alma maliyetindeki reel aşınmaya rağmen barınmanın aylık nakit yükü kiracı açısından güçlü kalmaya devam etti.
Bu ayrışma, konut piyasasının “fiyat düşüyor mu?” sorusundan daha geniş bir erişim sorununa işaret ediyor. Mayıs verilerinde de nominal artışa rağmen reel kaybın sürdüğü görülmüştü; Endeks24’ün konut fiyatları ve reel kayıp değerlendirmesi bu eğilimin yıl içinde nasıl şekillendiğine ilişkin ek bağlam sunuyor.
TL bazında güçlü düşüş ana senaryo değil
Uzman değerlendirmelerinde Türkiye genelinde kalıcı ve sert bir nominal fiyat düşüşü ana senaryo olarak öne çıkmıyor. Satıcıların TL cinsinden fiyat indirimine direnci, enflasyon beklentileri, arsa ve inşaat maliyetleri ile arzın bölgesel yapısı fiyatları aşağı çeken mekanizmayı sınırlıyor. Daha olası görünüm, nominal fiyatların artmayı sürdürmesi ancak bir süre daha enflasyonun altında kalarak reel düzeltmenin zamana yayılması.
Bu nedenle konutun yeniden erişilebilir hale gelmesi yalnız fiyat endeksindeki reel düşüşe bağlı değil. Gelir artışı, kredi koşulları, kiralık ve satılık konut arzı ile ilk kez ev alacak hanelerin finansmana erişimi birlikte değişmedikçe, reel olarak gerileyen fiyatlar tek başına ev sahibi olmayı kolaylaştırmayabilir.
