Türkiye'de konut fiyatları liranın değer kaybı karşısında yükselişini koruyor, ancak alıcının cebindeki tablo tersine işliyor. Mayıs 2026 itibarıyla ülke genelinde ortalama konut bedeli 5 milyon lirayı aşarken, enflasyondan arındırılmış fiyatlar bir yıl öncesine göre geriledi. Aynı dönemde satış adetlerindeki sert düşüş, piyasadaki durgunluğun derinleştiğine işaret etti.
Emlakjet'in Endeksa verileriyle hazırladığı Mayıs 2026 Konut Değer Raporu'na göre, Türkiye genelinde ortalama konut metrekare satış fiyatı 40.486 TL'ye, ortalama konut satış bedeli ise 5.020.264 TL'ye ulaştı. Son bir yıllık dönemde metrekare fiyatlarında nominal bazda yüzde 23,8 oranında yükseliş kaydedildi.
Nominal artış sürüyor, reel fiyat eriyor
Tablonun belirleyici tarafı, enflasyon etkisinden arındırılmış verilerde ortaya çıkıyor. Yıllık reel fiyat değişimi yüzde eksi 6,5 olarak hesaplandı. Bu sonuç, konut fiyatlarının Türk lirası cinsinden artmasına karşın alım gücü karşısında gerilemeyi sürdürdüğünü gösterdi.
Satışlar mayısta yüzde 31 geriledi
Türkiye İstatistik Kurumu'nun (TÜİK) Mayıs 2026 verileri, piyasadaki yavaşlamayı doğruladı. Toplam konut satışları geçen yılın aynı ayına kıyasla yüzde 31,2 azalarak 93.333 adede indi. İlk el konut satışları yüzde 27,9 düşüşle 30.196 adet, ikinci el satışlar ise yüzde 32,7 gerilemeyle 63.137 adet olarak gerçekleşti.
Finansman tarafında da gerileme görüldü. İpotekli konut satışları yüzde 2,8 düşüşle 19.754 adede inerken, toplam satışlar içindeki payı yüzde 21,2'de kaldı. Bu oran, alıcıların önemli bölümünün konutu kredi dışı yöntemlerle edindiğine işaret etti.
İpotekli satışların hâlâ düşük seyretmesi, konut talebinin ve fiyat hareketlerinin finansman koşullarına ne kadar duyarlı olduğunu ortaya koyuyor.
Görkem Öğüt · Emlakjet ve Endeksa CEO'suBeş büyük ilde fiyat ayrışması
Nüfusça en büyük beş il arasında yıllık nominal metrekare fiyat artışında yüzde 30,7 ile Ankara öne çıktı. Ankara'yı yüzde 28,8 ile Antalya, yüzde 27,6 ile İstanbul, yüzde 23 ile Bursa ve yüzde 20,5 ile İzmir izledi. Reel tarafta tablo negatife döndü; Ankara yüzde eksi 1,4 ile en dirençli il olurken, İzmir yüzde eksi 9,1 ile en sert reel kaybı yaşadı.
Metrekare bazında en yüksek fiyat 63.184 TL ile İstanbul'da kaydedildi. İstanbul'u 54.541 TL ile Antalya, 51.917 TL ile İzmir, 37.611 TL ile Ankara ve 35.183 TL ile Bursa takip etti. Türkiye genelinde ise metrekare zirvesi 83.029 TL ile sahil kenti Muğla'da görüldü.
Yatırımda geri dönüş süresi 13 yıl
Konut yatırımının kira getirisiyle kendini amorti etme süresi Türkiye genelinde 13 yıl olarak hesaplandı. En uzun geri dönüş süresi 19 yıl ile Muğla'da görülürken, bu ili 18 yıl ile Elazığ, 17 yıl ile Antalya ve Aydın takip etti. İstanbul'da süre 13 yıl, Ankara'da 12 yıl oldu. Yüksek fiyatlı sahil kentlerinde amortismanın uzaması, konut değerlerinin kira gelirlerine göre daha yüksek seyrettiğini ortaya koydu.
Emlakjet ve Endeksa CEO'su Görkem Öğüt, mayıs rakamlarının dönemsel etkilerle birlikte okunması gerektiğini belirtti. Öğüt, geçen yılın güçlü baz etkisi ve ay içindeki uzun tatil döneminin işlem hacmini sınırladığını, bu nedenle verinin tek başına kalıcı bir talep yavaşlaması olarak yorumlanmaması gerektiğini vurguladı. Piyasa beklentisine göre, krediye erişimin kolaylaşması durumunda reel fiyatlarda yeniden yukarı yönlü bir hareket alanı oluşabilir.
Yasal Uyarı: Bu içerik yalnızca bilgilendirme amaçlıdır, yatırım tavsiyesi niteliği taşımaz. Yatırım kararlarınızı kendi araştırmanıza ve uzman görüşüne dayandırınız.
