Dünya gazetesi yazarı Zeki Gündüz, bugünkü köşe yazısında emlak vergisi değer tespitlerine yönelik kamuoyundaki yükselen tepkileri ve yaklaşan dava sürecine dair önemli değerlendirmelerde bulundu. Gündüz’e göre, yeni emlak vergisi döneminde vatandaş ile devlet arasında yeniden bir çekişme kapıda.

Emlak vergisi beyan değerlerinin gerçek piyasa koşullarını yansıtmadığı uzun süredir Mali İdare’nin gündeminde. Bu nedenle devlet, özellikle emlak vergisi, alım-satım harçları, gelir vergisi ve veraset-intikal vergilerinde kayıpları önlemek amacıyla beyan değerlerini piyasa değerlerine yaklaştırma çabasında.

Ancak vatandaş bu çabaya itiraz ediyor. Gündüz, emlak vergisinin piyasa değerlerine göre alınmasının ödeme gücünü aştığını, bunun adaletsiz bir vergi yüküne dönüştüğünü ifade ediyor. Çözüm ise ya yargı ya da Meclis’ten geçiyor.

Komisyonlarda temsil sorunu vatandaşı kızdırıyor

Vergi takdir komisyonlarında yer alan muhtarlar, meslek odası ve mali müşavir temsilcilerinin vatandaş lehine bir rol oynamadığı yönünde ciddi bir şikayet var. Gündüz, bu yapıların sadece daha fazla vergi geliri hedefiyle hareket ettiğine dair algının giderek arttığını belirtiyor.

Site ve apartmanlar birlikte hareket ediyor

Özellikle büyük şehirlerde apartman ve site yönetimleri, takdir komisyonu kararlarına karşı birlikte dava açmak için yoğun bir iletişim ve hazırlık içinde. Tek tek dava açmak yerine birlikte dava açma planları yapılıyor. Bu sayede hem dava maliyetleri düşürülüyor hem de emsal teşkil edecek kararların yaygınlaşması sağlanıyor.

Eski dilekçeler güncellenmeli

Gündüz, vatandaşların bir önceki “emlak vergisi savaşı” döneminden kalan dilekçeleri kullandığını fakat bu belgelerin güncel ekonomik veriler ışığında yeniden düzenlenmesi gerektiğini vurguluyor. Özellikle pandemi sonrası ekonomik kriz, kira artış kısıtlamaları ve enflasyon gibi faktörler dava dilekçelerine mutlaka yansıtılmalı.

Uykuda sorun: Kira gelirleri ve vergi çelişkisi

Gelir Vergisi Kanunu’na göre kiraya verilen gayrimenkuller için emlak vergisi beyan değerinin %5’inden az kira beyanı yapılamıyor. Mali İdare bu sorunu şimdilik bir tebliğle ertelemiş olsa da, Gündüz'e göre sadece fikrini değiştirmesi yeterli; yasaya aykırılığı gidermek için ekstra düzenleme gerekmiyor. Yani bu alanda da potansiyel bir vergi riski bulunuyor.

2027’de DKV mükellefi sayısı patlayabilir

2025 yılı için belirlenen emlak vergisi beyan değeri 15.900 TL’yi aşan konutlar, 2026’da tahmini %50 yeniden değerleme ile birlikte 23.850 TL sınırını geçerse, 2027’de değerli konut vergisi mükellefi olacak. Gündüz’e göre bu artış eğilimi devam ederse, 2027’de çok sayıda yeni DKV mükellefi doğacak ve ilave vergi yükü kaçınılmaz hale gelecek.

Dilekçelerde neler olmalı?

Gündüz’ün önerilerine göre dava dilekçelerinde aşağıdaki unsurlar mutlaka yer almalı:

  • Önceki yıllardaki emlak vergisi beyan değerleri ile mevcut artış oranları açıkça belirtilmeli.

  • Pandemi, ekonomik kriz, enflasyon, kira regülasyonları gibi faktörlerle mali gücün aşıldığı vurgulanmalı.

  • Yasa koyucunun yeniden değerleme oranı ile sınırlı artış tercihi dikkate alınmalı.

  • Takdir komisyonlarının araştırma ve kıyaslama yapmadan fahiş artış yaptığı örneklerle gösterilmeli.

Çözüm yeri Meclis ama tatilde

Zeki Gündüz, bu sorunun kalıcı çözümünün yalnızca Meclis’ten geçeceğini vurguluyor. Cumhurbaşkanlığı’nın yetkisi, sadece yeniden değerleme oranı ile sınırlı olduğu için, Emlak Vergisi Yasası’nda değişiklik yapılması şart. 2018’de benzer bir kriz, yasal düzenleme ile çözüme kavuşturulmuştu.

Gündüz, bu dönemde de benzer bir yasal formülle düzenleme yapılmasını öneriyor. Buna göre:

“Takdir edilen birim değerler önceki yılın %50’sinden fazla artarsa, artış %50 ile sınırlandırılır ve sonraki yıllarda da bu değer esas alınır.”

Vatandaş dava açmak için ne yapmalı?

Adli tatilin bitiminden sonraki 7 gün içinde, yani en geç 8 Eylül 2025 Pazartesi mesai bitimine kadar takdir komisyonu kararlarına karşı vergi mahkemelerine dava açılabilir. Dava süresinde “yürütmeyi durdurma” talebi de eklenebilir. Eğer karar daha geç öğrenildiyse, dava açma süresi 31 Aralık 2025’e kadar uzayabiliyor.