Türkiye Cumhuriyet Merkez Bankası (TCMB), 17 Şubat 2026 tarihinde EVDS platformu üzerinden konut fiyat endeksi başlığı altında Yeni Kiracı Kira Endeksi'ni (YKKE) ilk kez kamuoyu ile paylaştı. Kiralık konut piyasasındaki veri belirsizliğini ortadan kaldıran bu veri seti, bankaların değerleme raporlarındaki yeni kira sözleşmelerine dayanıyor. Hedonik regresyon yöntemiyle konutun kalite etkisinden arındırılarak hesaplanan endeks, Türkiye genelinde 19 farklı bölgede saf fiyat değişimini ölçüyor.
Erken uyarı sistemi ve enflasyon makası
Ocak 2026 verilerine göre, Yeni Kiracı Kira Endeksi yıllık artış oranı yüzde 34,2 seviyesine geriledi. Mevcut kiracıların ağırlıkta olduğu TÜİK Gerçek Kira Endeksi'nin yüzde 56,6 seviyesinde seyretmesi, iki veri arasında 22,4 puanlık tarihi bir makas yarattı. Öncü gösterge niteliği taşıyan YKKE'deki bu düşüş, resmi kira enflasyonunun da önümüzdeki süreçte gerileyeceğini teyit ediyor. Bu tablo, TCMB'nin yüzde 30-36 aralığındaki yıl sonu kira enflasyonu hedefinin somut verilerle desteklendiğini kanıtlıyor.
Gayrimenkul ve portföy yönetiminde yeni dönem
Piyasaya sunulan bu temiz veri seti, gayrimenkul geliştirme fizibilitelerinde TÜFE bazlı statik varsayımların yerini dinamik kira patikasına bırakmasını sağlıyor. Yeni kira sözleşmelerinin fiyatlama temposunun ölçülebilir hale gelmesiyle, brüt kira çarpanı ve amortisman süresi hesaplamaları rasyonel bir zemine oturuyor. Aynı zamanda bankacılık sektöründeki kredi risk analizlerinde ve gelir odaklı finansman modellerinde, kira artış hızındaki yavaşlama kritik bir risk metriği olarak masaya geliyor.
TCMB YKKE rakamlarını makro projeksiyon setlerimizle incelediğimizde, süreçteki risk ve fırsat dengesi şu şekilde netleşiyor:
ANALİZ:
Yeni Kiracı Kira Endeksi ile TÜİK verisi arasındaki 22,4 puanlık negatif makas, gayrimenkul yatırım ortaklıklarının (GYO) net aktif değer (NAD) hesaplamalarında majör bir revizyon ihtiyacına işaret ediyor. Portföy içindeki mevcut kira kontratlarının piyasa rayicine yakınsama hızının yavaşlayacağı modellemelerde açıkça izleniyor. Sektörel projeksiyonlarımız, statik kira çarpanı kullanan ticari ve konut odaklı GYO'larda kısa vadeli nakit akışı beklentilerinin yüzde 12 ile yüzde 15 arasında aşağı yönlü güncelleneceğini gösteriyor.
Bankacılık tarafında ise ipoteğe dayalı finansman modellerinde, konutun salt ekspertiz değerinden ziyade dinamik kira getiri kapasitesinin stres testlerine dahil edilmesi zorunlu hale geliyor. 2027 yılına yönelik enflasyon beklentilerinde, barınma maliyetlerindeki bu katılaşmanın kırılması dezenflasyon sürecini destekleyici ana unsur olarak değerlendiriliyor. Yüksek borçluluk oranına sahip ve nakit akışını agresif kira artışlarına bağlayan projelerde likidite riski yakından izleniyor.
ENDEKS24 ANALİZ MASASI
Yeni kira endeksinin GYO rasyoları ve nakit akış modellerine yapısal etkisiŞeffaflık ve Metodoloji Beyanı: Küçük yatırımcıyı koruma ve doğru bilgilendirme misyonumuz kapsamında; bu analiz Endeks24 Analiz ve Araştırma Kurulu denetiminde, rasyonel metodolojilerle hazırlanmıştır. Kurul yapımız ve analiz ilkelerimiz hakkında detaylı bilgi için aşağıdaki linke tıklayabilirsiniz.
Yasal Uyarı: Burada yer alan yatırım bilgi, yorum ve tavsiyeleri yatırım danışmanlığı kapsamında değildir.
