BİST’te işlem gören gayrimenkul yatırım ortaklığı (GMYO) hisselerinde son 1 aylık performanslar sektör içindeki ayrışmayı belirginleştirdi. Savur GMYO (SVGYO) ve Koray GMYO (KGYO), yüzde 45’in üzerindeki getirileriyle listenin zirvesinde yer aldı. Özellikle düşük halka açıklık oranına sahip hisselerde işlem hacmi destekli fiyat hareketlerinin hız kazandığı gözlemlendi.
Son verilere göre SVGYO hissesi 19,36 TL seviyesine yükselirken aylık bazda %46,33 getiri sağladı. KGYO ise 12,8 TL fiyatla %45,45 prim yaptı ve tarihi zirve bölgesine yakın seyrini sürdürdü. Sektördeki yükseliş yalnızca iki hisseyle sınırlı kalmadı; SURGY, AVPGY ve PSGYO hisselerinde de dikkat çekici performanslar kaydedildi.
Sur Tatil Evleri (SURGY) hissesi 74,75 TL seviyesine ulaşarak son 1 ayda %36,78 yükseldi. Avrupakent GMYO (AVPGY) %24,38’lik artışla daha dengeli bir görünüm sergilerken, Pasifik GMYO (PSGYO) %23,97 primle orta ölçekli yükseliş grubunda yer aldı. Martı GMYO (MRGYO) ve Ahes GMYO (AHSGY) ise %21’in üzerinde getiri üretmesine rağmen sektör ortalamasının alt bandında kaldı.
Faiz beklentileri sektör algısını yeniden şekillendiriyor
GMYO hisselerindeki hareketlilikte, TCMB’nin ilerleyen dönemde faiz indirim alanı oluşturabileceğine yönelik beklentilerin etkili olduğu değerlendiriliyor. Faiz görünümündeki olası normalleşme, konut ve ticari gayrimenkul talebine ilişkin beklentileri desteklerken, yatırımcıların iskonto oranı yüksek kalan sektör hisselerine yeniden yöneldiği görülüyor.
Sektör içinde özellikle düşük piyasa değeri ve sınırlı dolaşımdaki pay oranına sahip hisselerde volatilitenin arttığı dikkat çekiyor. Analistler, kısa vadeli sert yükselişlerin ardından işlem hacmi ve bilanço kalitesinin daha yakından izlenmesi gerektiğini belirtiyor.
Çarpan bazlı modellemeler GMYO hisselerinde seçici fiyatlamaların öne çıktığını gösteriyor.
ANALİZ:
Türkiye’de 2026 yılı itibarıyla yüksek faiz ortamının kademeli normalleşme beklentisi, GMYO hisselerinde yeniden değerleme sürecini hızlandırıyor. Özellikle net aktif değerine göre yüksek iskontolu işlem gören şirketlerde yatırımcı ilgisinin arttığı görülüyor. TL varlıklara yönelik kısa vadeli risk iştahındaki toparlanma da sektör hisselerine destek veren başlıklardan biri olarak öne çıkıyor.
BİST’te GMYO şirketleri uzun süredir piyasa değeri/net aktif değer (PD/NAD) açısından tarihsel ortalamalarının altında işlem görüyor. Son yükselişlere rağmen birçok hissede iskonto oranlarının halen yüksek seviyelerde bulunduğu hesaplanıyor. Ancak son dönemde yaşanan sert yükselişlerin önemli bölümünün operasyonel kârlılıktan çok piyasa beklentileri ve likidite akışlarıyla şekillendiği değerlendiriliyor.
Özellikle SVGYO ve KGYO gibi hisselerde kısa sürede oluşan yüksek getiri oranları, momentum odaklı işlemlerin yoğunlaştığını gösteriyor. Buna karşılık AVPGY gibi daha büyük ölçekli şirketlerde fiyat hareketlerinin daha kontrollü gerçekleşmesi, kurumsal yatırımcı tercihlerinin farklılaştığına işaret ediyor.
Rasyo 2025G 2026T 2027T Sektör Ort. PD/DD 0,78 0,92 1,04 1,10 Net Marj (%) 28 31 33 29 F/K 9,4 8,7 7,9 10,2 FD/FAVÖK 7,8 7,1 6,5 8,4 Açıklama: G = Gerçekleşen, T = Tahmin
İNA ve çarpan bazlı hesaplamalar, büyük ölçekli GMYO şirketlerinde orta vadeli iskonto potansiyelinin sürdüğünü; küçük ölçekli hisselerde ise volatilite riskinin belirginleştiğini ortaya koyuyor. Bu nedenle sektör içinde bilanço gücü, kira gelir yapısı ve nakit akışı sürdürülebilirliği önümüzdeki dönemde daha kritik hale geliyor.
Senaryo analizi
Ana Senaryo (%55): TCMB’nin kontrollü faiz patikası ve enflasyonda kademeli gerileme ile GMYO hisselerinde seçici yükseliş sürüyor. Büyük ölçekli şirketlerde iskonto kapanması devam ediyor.
Olumlu Senaryo (%25): Faiz indirim sürecinin hızlanması ve konut satışlarında toparlanma görülmesi halinde sektör genelinde yeniden değerleme ivmesi güç kazanabilir.
Olumsuz Senaryo (%20): Enflasyonda kalıcılık ve finansman maliyetlerinde yüksek seyrin sürmesi durumunda sert yükselen hisselerde kâr satışları derinleşebilir.
Risk ve fırsat dengesi
Risk başlıkları:
- Düşük likiditeli hisselerde sert volatilite izleniyor
- Yüksek faiz ortamının gayrimenkul talebini baskılama riski sürüyor
- Kısa vadeli spekülatif işlemlerin artışı değerlendiriliyor
Fırsat başlıkları:
- PD/NAD iskontolarında kapanma potansiyeli bulunuyor
- Faiz normalleşmesi beklentisi sektör algısını destekliyor
- Düzenli kira geliri yaratan şirketlerde defansif yapı öne çıkıyor
Kısa vadede GMYO hisselerinde işlem hacmi destekli ayrışmaların sürmesi beklenirken, volatilitenin yüksek kalabileceği değerlendiriliyor. Özellikle hızlı yükselen hisselerde teknik düzeltme riskleri yatırımcıların odağında bulunuyor.
Orta vadede ise faiz görünümü, konut satış verileri ve şirketlerin yeni proje geliştirme kapasitesi sektörün yönünü belirleyecek temel değişkenler olarak öne çıkıyor. Net aktif değer iskontosunu azaltabilen şirketlerin görece pozitif ayrışabileceği hesaplanıyor.
ENDEKS24 ANALİZ MASASIŞeffaflık ve Metodoloji Beyanı: Küçük yatırımcıyı koruma ve doğru bilgilendirme misyonumuz kapsamında; bu analiz Endeks24 Analiz ve Araştırma Kurulu denetiminde, rasyonel metodolojilerle hazırlanmıştır. Kurul yapımız ve analiz ilkelerimiz hakkında detaylı bilgi için: https://www.endeks24.com/analiz-ve-arastirma-kurulu
Yasal Uyarı: Bu içerik yatırım danışmanlığı kapsamında değildir; yatırım kararları için lisanslı aracı kurumlara ve yatırım danışmanlarına başvurulması önerilir.
