İcra ve İflas Kanunu’nun 114’üncü maddesine eklenen hüküm, miras yoluyla edinilmiş ve dışarıdan ortak bulunmayan taşınmazların ortaklığın satış yoluyla giderilmesi sürecini değiştirdi. Satış kararı verilmesi halinde birinci açık artırma yalnız malik sıfatını taşıyan mirasçılar arasında yapılacak. Bu özel artırma bir defaya mahsus olacak. İlk artırmada tekliflerin taşınmazın muhammen kıymetinin yüzde 100’ünü ve paraya çevirme ile paylaştırma giderlerini aşması gerekecek.

Değişiklik, 16 Temmuz 2026 kabul tarihli 7589 sayılı Kanunla İcra ve İflas Kanunu’nun 114’üncü maddesine eklendi. Kanunun ilgili maddesi, özel satış usulünü yalnız tüm maliklerin taşınmazı miras yoluyla edindiği ve mirasçılar dışında üçüncü bir kişinin mülkiyet hakkının bulunmadığı haller için düzenliyor.

İlk artırma yalnız malik mirasçılara açık

Yeni sistem her miras kalan taşınmaza otomatik olarak uygulanmayacak. Ortaklığın satış suretiyle giderilmesine karar verilmiş olması, taşınmazdaki maliklerin tamamının miras yoluyla hak kazanmış bulunması ve tapuda mirasçılar dışında üçüncü bir malik olmaması gerekiyor. Bu şartlar birlikte sağlandığında ilk artırmaya dışarıdan alıcı katılamayacak.

İlk artırmanın üç temel koşulu

Tüm maliklerin taşınmazı miras yoluyla edinmiş olması.

Mirasçılar dışında üçüncü kişi malik bulunmaması.

Ortaklığın satış suretiyle giderilmesine karar verilmiş olması.

Kanun, mirasçılara ayrılan ilk artırma için ayrıca daha yüksek bir teklif eşiği belirledi. Elektronik satış portalında verilecek teklifin, muhammen kıymetin yüzde 100’ünü ve buna eklenen paraya çevirme ile paylaştırma giderlerini geçmesi gerekiyor. İkinci artırmada ise özel mirasçı sınırlaması sona eriyor ve genel satış eşiği uygulanıyor.

Amaç taşınmazın ilk aşamada aile içinde kalabilmesi

Düzenlemenin pratik sonucu, ortaklığı sürdürmek istemeyen mirasçılar arasında satış aşamasına gelindiğinde taşınmazın doğrudan üçüncü kişilerin rekabetine açılmasından önce malik mirasçılara tek seferlik bir satın alma imkanı tanınması. Buna karşılık yeni hüküm, mirasçıların kendi aralarında gönüllü satış yapabilmesi için gereken mülkiyet ve devir kurallarını ortadan kaldırmıyor; değişiklik mahkeme kararı sonrasında yürüyen açık artırma aşamasını düzenliyor.

Bu ayrım, “miras kalan taşınmaz artık tek mirasçının kararıyla satılabilecek” şeklindeki yorumların önüne geçiyor. Kanunda yapılan değişiklik, ortaklığın giderilmesi talebinin ve yargısal sürecin yerine yeni bir özel satış yolu kurmuyor. Değişen nokta, satış yoluyla ortaklığın giderilmesine karar verildikten sonra ilk artırmanın katılımcı sırası ve teklif eşiği.

Konut ve gayrimenkul mevzuatındaki diğer gelişmeler Endeks24 emlak gündeminde izleniyor.

Kaynak: TBMM · 7589 sayılı Kanun, 16 Temmuz 2026 kabul tarihli metin