Kredili konut yatırımı ile temettü odaklı hisse portföyünün getirileri, geçmiş dönem verileri esas alınarak karşılaştırıldı. Çalışmada, 1 milyon TL başlangıç sermayesi üzerinden konut ve hisse senedi yatırımlarının nominal ve reel getirileri ele alındı. Analizde kullanılan verilerin, 2020–2025 döneminden 2025–2030 aralığına uyarlanarak hesaplandığı belirtildi.
İlk senaryoda, 1 milyon TL peşinat ile yüzde 2,49 faiz oranından 2,5 milyon TL kredi kullanılarak 120 ay vadeli konut alımı esas alındı. Türkiye’de 2020–2025 dönemine ait ortalama yıllık enflasyon oranı yüzde 42,5 olarak baz alındı.
Konut yatırımının hesaplanan getirisi
Enflasyon etkisi dikkate alındığında, 5,38 milyon TL seviyesindeki nominal faiz yükünün reel karşılığının 2,75 milyon TL olduğu hesaplandı. Türkiye genelinde ortalama brüt kira getirisi yüzde 7,5 kabul edildiğinde, kira artışlarıyla birlikte 5 yıllık toplam kira geliri 3,79 milyon TL olarak hesaplandı.
Aynı dönemde konut fiyatlarının yıllık ortalama nominal yüzde 40 artış gösterdiği varsayımıyla, 3,5 milyon TL bedelle alınan konutun değerinin 2030 yılında 20,56 milyon TL seviyesine ulaştığı hesaplandı. Kira gelirleriyle birlikte toplam nominal tutar 24,35 milyon TL oldu.
2025–2030 dönemine ait ortalama enflasyon bileşik şekilde hesaplandığında, konut yatırımının reel kazancı 4,14 milyon TL olarak belirlendi. Kullanılan kredi maliyeti düşüldüğünde, konut yatırımından elde edilen net reel kazanç 1,39 milyon TL olarak hesaplandı.
Temettü portföyü senaryosu
İkinci senaryoda ise aynı 1 milyon TL sermaye ile TUPRS, ISMEN, DOAS, TTRAK ve FROTO hisselerinden eşit ağırlıklı bir temettü portföyü oluşturuldu. 2020–2025 dönemine ait getiriler, temettü geri alımları dahil edilerek 2025–2030 dönemine uyarlandı.
Bu hesaplamaya göre portföyün 2030 yılındaki nominal değeri 20,4 milyon TL olarak ortaya çıktı. Enflasyondan arındırıldığında ise temettü portföyünün reel değeri 3,47 milyon TL olarak hesaplandı.
Reel getiri karşılaştırması
Hesaplamalarda kredi kullanımının yalnızca konut senaryosunda yer alması dikkat çekti. Buna göre, kredi maliyeti sonrası konut yatırımının reel kazancı 1,39 milyon TL olurken, temettü portföyünün reel kazancı 3,47 milyon TL seviyesinde gerçekleşti.
Çalışmada, kullanılan tüm oran ve varsayımların geçmiş dönem verilerine dayalı olduğu ve sonuçların 2020–2025 verilerinin 2025–2030 dönemine uyarlanmasıyla elde edildiği kaydedildi.
Yasal uyarı:
Bu çalışma yatırım danışmanlığı kapsamında değildir; yalnızca geçmiş verilerden türetilmiş bilgilendirme amaçlı bir analizdir.
