Türk vatandaşlarının son yıllarda hızla artan yurt dışı gayrimenkul yatırımları, 2026 mart ayında ilk kez belirgin bir kırılma sinyali verdi. TCMB’nin ödemeler dengesi verilerine göre Türkiye’de yerleşik kişilerin yurt dışından yaptığı konut alımları geçen yılın aynı dönemine kıyasla %18 düşüşle 187 milyon dolara geriledi. Böylece aylık bazda son 13 ayın en düşük seviyesi kaydedildi.
Pandemi sonrası dönemde özellikle Dubai, Yunanistan, İspanya ve Portekiz gibi pazarlara yönelen Türk yatırımcılar; yüksek kira getirisi, vatandaşlık avantajları ve döviz bazlı varlık koruması beklentisiyle milyarlarca dolarlık sermayeyi yurt dışına taşımıştı. Ancak 2026’nın ilk çeyreğinde yükselen jeopolitik gerilimler ve mülkiyet güvenliği tartışmaları yatırımcı davranışında belirgin değişime yol açtı.
Körfez bölgesinde artan askerî tansiyonun özellikle Dubai emlak piyasasında fiyat baskısı oluşturduğu belirtilirken, sektör temsilcileri bazı projelerde %15 ila %20 arasında örtülü indirimlerin uygulanmaya başladığını aktarıyor. Piyasa kaynakları, yüksek fiyatlı projelerde likidite sorunlarının görünür hâle geldiğini ve yabancı yatırımcı talebinin yavaşladığını değerlendiriyor.
Avrupa tarafında ise İspanya başta olmak üzere bazı ülkelerde gündeme gelen “okupa” vakaları, yani boş konutların yasa dışı şekilde işgal edilmesi sorunu, Türk yatırımcıların mülkiyet güvenliği konusundaki kaygılarını artırdı. Özellikle kısa dönem kiralama yapılan bölgelerde hukuki süreçlerin uzaması ve tahliye mekanizmalarının yavaş işlemesi yatırımcı iştahını aşağı çekiyor.
TCMB verileri yön değişimini teyit etti
TCMB verilerine göre Türk vatandaşlarının yurt dışından yaptığı gayrimenkul alımları 2025 yılı genelinde 2 milyar 675 milyon dolarla tarihî zirveye ulaşmıştı. 2026’nın ocak ve şubat aylarında da artış eğilimi sürmüş, yıllık bazda sırasıyla %44,4 ve %18,4’lük yükseliş kaydedilmişti. Mart ayında görülen sert geri çekilme ise trend değişiminin ilk güçlü sinyali olarak değerlendiriliyor.
Uzmanlar, küresel jeopolitik risklerin kalıcı hâle gelmesi durumunda özellikle Körfez merkezli projelerde fiyat düzeltmelerinin hızlanabileceğini belirtiyor. Türk yatırımcıların son dönemde yeniden iç piyasadaki arsa, konut ve ticari gayrimenkul alternatiflerine yönelmeye başladığı gözlemleniyor.
Piyasa etkisi
Gayrimenkul sektöründe yurt dışına yönelen sermaye akımlarındaki yavaşlama, orta vadede Türkiye iç piyasasında talep dengelerini etkileyebilir. Özellikle büyükşehirlerde döviz bazlı varlık arayışının yeniden yerel piyasaya dönmesi hâlinde üst segment konut ve ticari gayrimenkul tarafında fiyatlama davranışlarının değişebileceği değerlendiriliyor. Ancak sektör temsilcileri, iç piyasada yüksek faiz ortamı ve finansman maliyetlerinin yatırım kararları üzerinde belirleyici olmaya devam ettiğini ifade ediyor.
