Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, kira tespit davalarında beş yıllık sürenin yalnızca son kira sözleşmesinin tarihine bakılarak hesaplanamayacağına hükmetti. Daire, 2018'de yenilenen sözleşmeyi gerekçe göstererek davayı reddeden yerel mahkeme kararını bozdu.
Karara konu olan davada İstanbul'da bir iş yerini 2005'te kiraya veren mülk sahibi, kiracının 2021'de ödediği aylık 22 bin liralık kiranın emsal bedellerin çok altında kaldığını öne sürerek kira tespit davası açtı. Mülk sahibi aylık kiranın 39 bin liraya yükseltilmesini istedi.
Yerel mahkeme son sözleşmeye baktı
Sulh hukuk mahkemesi, taraflar arasındaki son kira sözleşmesinin 2018'de yenilendiğini, dava tarihinde bu sözleşmenin üzerinden beş yıl geçmediğini belirtti. Mahkeme bu gerekçeyle kira bedelinin "hak ve nesafete" göre belirlenemeyeceğine, sözleşmedeki artış hükmünün uygulanması gerektiğine karar verdi. Davacının istinaf başvurusu da reddedildi, dosya Yargıtay'a taşındı.
Yargıtay: İlişkinin başlangıcı da dikkate alınmalı
Yargıtay 3. Hukuk Dairesi yerel mahkeme kararını hukuka aykırı buldu. Daire, kira ilişkisinin 2005'te başladığına dikkat çekti ve 2018'de imzalanan sözleşmenin yeni bir kira ilişkisi oluşturup oluşturmadığının araştırılması gerektiğini belirtti. Kararda, 2018'deki sözleşmenin kira bedelini güncellemek için değil, mevcut kira ilişkisini yazılı hale getirmek için düzenlendiği yönündeki iddianın ve delillerin ayrıntılı biçimde değerlendirilmesi istendi.
Daireye göre yenilenen sözleşmenin üzerinden beş yıl geçmemiş olsa bile ilk kira sözleşmesinin başlangıç tarihi ve taraflar arasındaki toplam kira ilişkisi süresi dikkate alınmalı.
Kira rayice uygunsa sözleşme, değilse yeniden tespit
Yargıtay, yerel mahkemenin kira bedelinin emsal ve rayiçlere uygun olup olmadığını da araştırmasına hükmetti. 2018'de belirlenen bedelin rayici yansıtıp yansıtmadığı bilirkişi raporuyla incelenecek. Bedelin rayice uygun olduğu saptanırsa talep edilen dönem için sözleşmedeki artış şartları uygulanacak. Rayicin altında kaldığı belirlenirse, şartları oluşuyorsa kira bedeli "hak ve nesafete" göre yeniden belirlenecek.
Kararda Türk Borçlar Kanunu'nun ilgili hükümleri de hatırlatıldı. Buna göre tarafların yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak bedele ilişkin anlaşmaları, önceki kira yılındaki tüketici fiyat endeksinin 12 aylık ortalamalara göre değişim oranını aşmamak koşuluyla geçerli. Beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen sözleşmelerde ise yeni bedel belirlenirken emsal kira bedelleri, kiralananın durumu ve ekonomik göstergeler dikkate alınıyor. Kararda, kira bedelinin belirlenmesine ilişkin davanın her zaman açılabileceğine de işaret edildi.
Karar belirli bir dosyaya ilişkin bir bozma kararı; yerel mahkeme davayı Yargıtay'ın işaret ettiği araştırmaları yaparak yeniden görecek. Kira ile gelir arasındaki açının büyükşehirlerde nasıl değiştiğini kira ve maaş makasına ilişkin analizimizde ele almıştık.
