Dünya gazetesi yazarı Talha Apak, Türkiye’nin toplu yaşam alanlarında yıllardır süregelen sorunlarına dikkat çekti: “Kat mülkiyeti kanunu bugünün ihtiyaçlarını karşılamıyor.”
Aidat ve yönetim sistemi çökmek üzere
1966 yılında yürürlüğe giren 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu, zaman içinde değişikliğe uğramış olsa da şehirleşmenin hızlandığı, büyük sitelerin ve AVM’lerin yaygınlaştığı günümüzde yetersiz kalıyor. Apak’a göre en büyük sorun, yönetim sistemlerinin ya kurulmamış ya da işlevsiz olması. Kat irtifakı bulunan ancak kat mülkiyetine geçilmemiş yapılarda ise yönetim planı oluşturulamadığı için karmaşa büyüyor.
Mevcut yasa, tüm yetkiyi kat maliklerine veriyor. Ancak maliklerin çoğu yerinde değil, kiracılar ise yönetime dahil edilmediğinden ciddi bir temsil sorunu yaşanıyor. Bu durum, özellikle aidat belirleme süreçlerinde adaletsizlik yaratıyor.
Keyfi aidatlar yargıya taşınıyor
Talha Apak, birçok mesken ve işyerinde aidatların neredeyse kira bedellerine yaklaştığını vurguluyor. Yasanın işletme projelerinin hazırlanışına dair net çerçeve sunmasına rağmen, uygulamada ciddi sapmalar yaşanıyor. Apak’ın dikkat çektiği bir diğer kritik nokta ise AVM’lerde ciro üzerinden aidat alınması. Bu yöntem, işletmeler ile yönetimler arasında anlaşmazlıklara yol açıyor ve yargı sürecini tetikliyor.
Denetim mekanizması işlemez durumda
Yönetim planına göre her yıl veya iki yılda bir toplanması gereken kat malikleri kurulları, çoğu zaman ya hiç toplanmıyor ya da alınan kararlar uygulamaya geçmiyor. Ayrıca, denetim kurullarının ya oluşturulmadığı ya da sembolik kaldığı belirtiliyor.
Apak’a göre bu zafiyet, yönetici inisiyatifini artırıyor. Apartman, site veya AVM fark etmeksizin birçok yerde yöneticiler sınırsız yetkiyle hareket edebiliyor. Yönetim defterleri çoğu zaman düzenli tutulmuyor, yıllık raporlar kat maliklerine gönderilmiyor.
Çözüm önerileri: Yeni yasa, bağımsız denetim
Apak, mevcut sorunların çözülebilmesi için Kat Mülkiyeti Kanunu’nun günümüz koşullarına göre yeniden düzenlenmesi gerektiğini belirtiyor. Önerileri arasında şunlar öne çıkıyor:
-
Kat irtifaklı yapılarda zorunlu yönetim planı oluşturulmalı
-
Aidat hesaplaması yasal formüle bağlanmalı
-
AVM’ler için ciro bazlı aidat yöntemine yasal sınır getirilmeli
-
Tüm büyük ölçekli yapılar yılda en az bir kez bağımsız denetimden geçmeli
-
Denetim kurulları işlevsel hale getirilmeli, raporlar maliklere sunulmalı
Sakinler ve yatırımcılar için güvenli yaşam şart
Kentleşme arttıkça, hem konut hem ticari alanlarda ortak yaşam düzeni daha da karmaşık hâle geliyor. Apak’a göre mevcut yasal çerçeve bu dönüşüme ayak uyduramıyor. Özellikle büyük ölçekli siteler ve AVM’lerde şeffaf yönetim ve etkin denetim, yatırım güvenliği ve toplumsal huzur açısından artık bir zorunluluk hâline geldi.