Pandemi sonrası dönemde özellikle Dubai, Yunanistan, İspanya ve Portekiz gibi pazarlara yönelen Türk yatırımcılar; yüksek kira getirisi, vatandaşlık avantajları ve döviz bazlı varlık koruması beklentisiyle milyarlarca dolarlık sermayeyi yurt dışına taşımıştı. Ancak 2026’nın ilk çeyreğinde yükselen jeopolitik gerilimler ve mülkiyet güvenliği tartışmaları yatırımcı davranışında belirgin değişime yol açtı.

Körfez bölgesinde artan askerî tansiyonun özellikle Dubai emlak piyasasında fiyat baskısı oluşturduğu belirtilirken, sektör temsilcileri bazı projelerde %15 ila %20 arasında örtülü indirimlerin uygulanmaya başladığını aktarıyor. Piyasa kaynakları, yüksek fiyatlı projelerde likidite sorunlarının görünür hâle geldiğini ve yabancı yatırımcı talebinin yavaşladığını değerlendiriyor.

Avrupa tarafında ise İspanya başta olmak üzere bazı ülkelerde gündeme gelen “okupa” vakaları, yani boş konutların yasa dışı şekilde işgal edilmesi sorunu, Türk yatırımcıların mülkiyet güvenliği konusundaki kaygılarını artırdı. Özellikle kısa dönem kiralama yapılan bölgelerde hukuki süreçlerin uzaması ve tahliye mekanizmalarının yavaş işlemesi yatırımcı iştahını aşağı çekiyor.

TCMB verileri yön değişimini teyit etti

TCMB verilerine göre Türk vatandaşlarının yurt dışından yaptığı gayrimenkul alımları 2025 yılı genelinde 2 milyar 675 milyon dolarla tarihî zirveye ulaşmıştı. 2026’nın ocak ve şubat aylarında da artış eğilimi sürmüş, yıllık bazda sırasıyla %44,4 ve %18,4’lük yükseliş kaydedilmişti. Mart ayında görülen sert geri çekilme ise trend değişiminin ilk güçlü sinyali olarak değerlendiriliyor.

Uzmanlar, küresel jeopolitik risklerin kalıcı hâle gelmesi durumunda özellikle Körfez merkezli projelerde fiyat düzeltmelerinin hızlanabileceğini belirtiyor. Türk yatırımcıların son dönemde yeniden iç piyasadaki arsa, konut ve ticari gayrimenkul alternatiflerine yönelmeye başladığı gözlemleniyor.

Piyasa etkisi

Gayrimenkul sektöründe yurt dışına yönelen sermaye akımlarındaki yavaşlama, orta vadede Türkiye iç piyasasında talep dengelerini etkileyebilir. Özellikle büyükşehirlerde döviz bazlı varlık arayışının yeniden yerel piyasaya dönmesi hâlinde üst segment konut ve ticari gayrimenkul tarafında fiyatlama davranışlarının değişebileceği değerlendiriliyor. Ancak sektör temsilcileri, iç piyasada yüksek faiz ortamı ve finansman maliyetlerinin yatırım kararları üzerinde belirleyici olmaya devam ettiğini ifade ediyor.

Panelde öne çıkan başlıkların merkezinde yüksek giriş maliyetlerini düşürmeye çalışan yeni yatırım modelleri yer aldı. Fon yapıları, parçalı sahiplik sistemleri, dijital yatırım platformları ve alternatif konut edinim modelleri; yatırımcının daha düşük sermayeyle gayrimenkul piyasasına dahil olmasını hedefliyor. Özellikle dijital platformlar üzerinden geliştirilen modellerin önümüzdeki dönemde daha görünür hale gelmesi bekleniyor.

Yeni sistemlerde yatırımcı bir gayrimenkulün tamamını satın almak yerine o varlığın ekonomik getirisine ortak oluyor. Kira gelirine erişim, değer artışından pay alma ve operasyonel süreçlerin profesyonel yönetim tarafından yürütülmesi bu yapıların temel vaadi olarak öne çıkıyor. Büyük şehirlerde konut fiyatlarının gelir artışından daha hızlı yükselmesi ise bu modellere olan ilgiyi artırıyor.

Ancak sistemin işleyişi yalnızca mülke değil, platform altyapısına duyulan güvene dayanıyor. Yatırımcı; değerleme süreçlerinin doğruluğuna, gelir dağıtım mekanizmasının şeffaflığına ve çıkış süreçlerinin sürdürülebilirliğine güvenmek zorunda kalıyor. Bu nedenle teknoloji kadar düzenleme ve denetim altyapısının da belirleyici hale geldiği değerlendiriliyor.

Mevzuat sınırı büyümenin önünde duruyor

Panelde en yoğun tartışılan başlıklardan biri mevcut mevzuatın sınırları oldu. Türkiye’de yürürlükte bulunan kitle fonlaması düzenlemeleri, gayrimenkul geliştirme projelerine yönelik fonlama faaliyetlerine izin vermiyor. Tebliğin 12/2’nci maddesi, platformların gayrimenkul projelerinin geliştirilmesine ve girişim şirketlerine iştirak edilmesine yönelik faaliyet yürütmesini açık biçimde sınırlandırıyor.

Küresel piyasalarda gayrimenkul tokenizasyonu ve dijital varlık temelli yatırım modelleri daha fazla gündeme gelirken, Türkiye’de bu alanın halen sınırlı bir çerçevede kalması dikkat çekiyor. Sektör temsilcileri, kontrolsüz büyümenin yaratabileceği riskleri kabul etmekle birlikte; değerleme standartları, bağımsız denetim mekanizmaları ve yatırımcı limitleriyle daha kontrollü bir genişleme alanı oluşturulabileceğini belirtiyor.

Özellikle genç yatırımcı kitlesinin daha düşük tutarlı ve daha likit yatırım araçlarına yönelmesi, gayrimenkul sektöründe alternatif erişim modellerine olan talebi güçlendiriyor. Yüksek faiz ortamı ve finansman maliyetleri konut edinimini zorlaştırırken, yatırımcı tarafında “tam mülkiyet” yerine “ekonomik faydaya ortaklık” yaklaşımının daha görünür hale geldiği gözlemleniyor.

Piyasa tarafında ise yeni modellerin konut krizini tek başına çözmeyeceği görüşü ağır basıyor. Gelir artışı ile konut fiyatları arasındaki makasın açılması ve kredi maliyetlerinin yüksek seyretmesi temel sorunun devam ettiğine işaret ediyor. Buna rağmen alternatif yatırım yapılarının özellikle yatırım erişimi tarafında yeni bir alan oluşturduğu değerlendiriliyor.

Merkezi lokasyon ve 3 yıl sınırı

Projenin uygulama esaslarında en dikkat çekici detay, konutların konumlandırılacağı bölgeler oldu. Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanı Murat Kurum, kiralık konutların kentin çeperlerinde değil, ulaşım akslarına yakın şehir merkezlerinde inşa edileceğini açıkladı. Bu stratejik tercih, beyaz yakalı ve alt gelir grubunun iş yerlerine yakın lokasyonlarda barınma ihtiyacını karşılamayı hedefliyor. Hak sahipliği konusunda ise "rotasyonel" bir sistem uygulanacak; vatandaşlar bu konutlarda en fazla 3 yıl süreyle oturabilecek. Bu süre sınırı, sosyal konutların geçici bir barınma istasyonu işlevi görmesini ve arzın sürekli sirkülasyon içinde kalmasını sağlayacak.

Piyasada yüzde 50 indirim beklentisi

Gayrimenkul uzmanları, Ağustos 2026’da teslim edilecek ilk 2 bin konutluk etabın bölgedeki özel mülk kiraları üzerinde doğrudan bir indirim baskısı oluşturacağını öngörüyor. TOKİ’nin kiralama bedellerini belirlerken hanehalkı gelirini ve piyasa rayicinin yaklaşık yarısını baz alması, bölgedeki suni fiyat artışlarını rasyonalize edecek bir "çapa fiyat" işlevi görecek. Özellikle 2026 yılı enflasyon hedefleriyle uyumlu olarak kurgulanan bu model, kiracıların pazarlık gücünü artırırken mal sahiplerinin fiyatlama davranışlarını daha makul seviyelere çekmeye zorlayacak.

İstanbul genelinde bölgesel arz takvimi

15 bin konutun tamamının 3 yıl içerisinde sisteme dahil edilmesi planlanıyor. Bakanlık verilerine göre konutlar, kira artışlarının en sert yaşandığı Beşiktaş, Şişli, Bakırköy ve Kadıköy gibi merkez ilçelere erişimi kolay lokasyonlarda yoğunlaşacak. İlk anahtar teslimleri ağustos ayında gerçekleşecek olan 2 bin konutun ardından, her altı ayda bir yeni etapların devreye girmesi hedefleniyor. Bu kademeli arz, piyasadaki likiditeyi ve kiralık konut stokunu canlı tutarak 2027 projeksiyonlarında İstanbul’un kira enflasyonunu tek haneli aylık artışlara geriletmeyi amaçlıyor

Yabancı yatırımcıda güvenli liman arayışı

Anket sonuçları, Körfez bölgesinde tırmanan jeopolitik risklerin yatırım tercihlerini doğrudan etkilediğini ortaya koyuyor. Özellikle Dubai gibi pazarlara yönelen sermayenin, bölgedeki istikrarsızlık nedeniyle yeniden Türkiye’ye kayması bekleniyor. Yabancıya satışlarda artış bekleyen üyelerin oranı, 2025 yılının ikinci yarısındaki %4 seviyesinden %33,3’e keskin bir yükseliş kaydetti.

Maliyet baskısı ve fiyat öngörüleri

Konut üretim maliyetlerindeki yükseliş, nihai satış fiyatları üzerindeki baskısını hissettirmeye devam ediyor. Toplam maliyetlerin artacağını öngören üreticilerin oranı %83,3’e ulaşırken, bu durum konut fiyat beklentilerine de yansıdı. Ankete katılanların %83,3’ü önümüzdeki dönemde konut fiyatlarının artış eğilimini sürdüreceğini ifade ediyor. Malzeme fiyatlarındaki artış beklentisi de maliyet kalemleri arasında ilk sırada yer alıyor.

Finansmana erişim ve faiz dengesi

Faiz politikalarına yönelik beklentilerde belirgin bir değişim gözleniyor. Bir önceki dönemde %100 olan "faizler düşecek" beklentisi, bu ankette %54,2’ye geriledi. Bu durum, kredili konut satışlarına yönelik iyimserliği de aşağı çekti. Kredili satışların artacağını düşünenlerin oranı %76’dan %50’ye gerilerken, sektörün iç pazardaki canlılığı korumak için finansmana erişimde yeni modeller beklediği vurgulanıyor.

Kentsel dönüşüm ve üretim kararlılığı

Sektörün üretim tarafındaki direnci, yeni proje geliştirme isteğinde kendisini gösteriyor. Katılımcıların %70,8’i gelecek 6 ay içinde yeni projeye başlama veya satışa çıkma planı yapıyor. Kentsel dönüşüm ise sektörün en güçlü motoru olmaya devam ediyor. Üyelerin %58,3’ü kentsel dönüşüm odaklı üretimin artacağı görüşünde birleşiyor.

Yasal Uyarı: Burada yer alan yatırım bilgi, yorum ve tavsiyeleri yatırım danışmanlığı kapsamında değildir.

Büyükşehirlerde Aylık İvme Hızlandı

Ülke genelindeki sınırlı reel artışa karşın, talebin yoğun olduğu üç büyük ilde fiyat hareketliliği daha sert hissedildi. Mart ayında konut fiyatları İstanbul’da yüzde 2,2, Ankara’da yüzde 2,5 ve İzmir’de yüzde 2,8 oranında nominal artış kaydetti. Bu veriler ışığında, mart ayı enflasyonundan arındırıldığında İzmir yüzde 0,84 ile reel artışta liderliği alırken, Ankara yüzde 0,55 ve İstanbul yüzde 0,26 reel getiri sağladı.

Yıllık Bazda Reel Gerileme Sürüyor

Aylık periyottaki toparlanma emarelerine rağmen, yıllık bazda bakıldığında konutun enflasyona karşı koruma kalkanı zayıflamaya devam ediyor. Son bir yıl içerisinde konut fiyatları nominal olarak yüzde 26,36 artarken, aynı dönemde enflasyonun yüzde 30,87 olması, konut yatırımcısının reel bazda yüzde 3,45 kayıp yaşadığını gösteriyor. İstanbul’da yıllık reel düşüş yüzde 2,35 olurken, İzmir’de bu oran yüzde 5,02 olarak kayıtlara geçti.

Yeni Kira Bedellerinde Enflasyon Üstü Seyir

Barınma endeksindeki bir diğer kritik veri olan Yeni Kiracı Kira Endeksi (YKKE) ise martta yükseliş trendini korudu. Yeni kiraya verilen konutlardaki bedeller martta aylık yüzde 2 oranında artarken, yıllık nominal artış yüzde 34,4 seviyesine ulaştı. Bu tablo, yeni kira sözleşmelerinin reel olarak yıllık yüzde 2,7 oranında pahalılaştığını ortaya koyuyor.

Pandemi Balonu Erişilebilirliği Engelliyor

2020-2023 yılları arasındaki aşırı değerlenme süreci, son üç yıldaki reel aşınmaya rağmen fiyatların yüksek kalmasına neden oluyor. Güncel veriler, Mart 2026 itibarıyla ortalama konut fiyatlarının Mart 2020 düzeyinin reel olarak halen yüzde 95 üzerinde olduğunu kanıtlıyor. Yüksek kredi faizleri ve mevcut fiyat seviyeleri, orta gelir grubunun konuta erişimini kısıtlayan en temel yapısal engel olarak varlığını sürdürüyor.

Düşük faiz ve uzun vade imkanı

Kampanya kapsamında ilk kez konut alacak vatandaşlara aylık yüzde 1,20 faiz oranıyla kredi imkanı tanınacak. Kamu bankaları üzerinden yürütülecek olan bu modelde, vade süresi 180 ay (15 yıl) olarak belirlendi. Düzenlemeden yararlanabilmek için kişinin, eşinin veya küçük çocuklarının üzerine kayıtlı bir konut bulunmaması ve son bir yıl içinde konut satışı yapmamış olması şartı aranıyor.

Örnek maliyet tablosu şekillendi

Yapılan teknik hesaplamalara göre, 3 milyon TL tutarında kredi kullanan bir vatandaşın aylık taksit ödemesi 40 bin 762 TL olacak. 15 yıllık vade sonunda toplam geri ödeme tutarı ise yaklaşık 7 milyon 337 bin TL seviyesine ulaşacak. Projenin, konutun alınacağı ilde ikamet etme şartı gibi ek kriterlerle spekülatif alımların önüne geçmesi hedefleniyor.

Gayrimenkul piyasasına yönelik bu likidite projeksiyonlarını makro ekonomik modellemelerimizle incelediğimizde, süreçteki risk ve fırsat dengesi şu şekilde netleşiyor:

ANALİZ:

Hükümetin %1,20 faizli konut kredisi hamlesi, Borsa İstanbul tarafında özellikle Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı (GYO) ve çimento sektörü hisseleri üzerinde güçlü bir operasyonel performans beklentisi yaratacaktır. Mevcut enflasyonist ortamda %1,20 aylık faiz oranı, reel anlamda negatif faiz niteliği taşıdığı için konut talebinde ciddi bir birikmiş enerjiyi tetikleyebilir.

Ancak ENDEKS24 Analiz Masası olarak yaptığımız modellemeler, bu hamlenin arz tarafı desteklenmediği sürece konut fiyatlarında yeni bir yukarı yönlü ivmeye (fiyat balonu riski) yol açabileceğini göstermektedir. Sistemin başarısı, sadece finansman kolaylığına değil, eş zamanlı olarak yeni konut arzının hızlandırılmasına bağlıdır. 2027 projeksiyonlarımızda, bu kredinin orta vadede inşaat sektöründe çarpan etkisi yaratarak büyüme rakamlarına pozitif katkı sunacağı, ancak para politikasındaki sıkı duruşla likidite dengesi açısından bir "hassas denge" unsuru olacağı öngörülmektedir.

ENDEKS24 ANALİZ MASASI
Düşük faizli konut kredisi paketinin gayrimenkul çarpanları üzerindeki yapısal etkisi

Şeffaflık ve Metodoloji Beyanı: Küçük yatırımcıyı koruma ve doğru bilgilendirme misyonumuz kapsamında; bu analiz Endeks24 Analiz ve Araştırma Kurulu denetiminde, rasyonel metodolojilerle hazırlanmıştır. Kurul yapımız ve analiz ilkelerimiz hakkında detaylı bilgi için aşağıdaki linke tıklayabilirsiniz.

LİNK :https://www.endeks24.com/analiz-ve-arastirma-kurulu

Yasal Uyarı: Burada yer alan yatırım bilgi, yorum ve tavsiyeleri yatırım danışmanlığı kapsamında değildir.

İnşaat maliyetleri ve arz sıkıntısı

İnşaat sektöründe kullanılan demir, çimento ve enerji gibi temel kalemlerin döviz kuruna duyarlılığı, üretim maliyetlerini hızla yukarı çekiyor. Maliyet önünü göremeyen müteahhitlerin yeni projelere başlama iştahı azalırken, mevcut projelerde ise fiyatlamalar günlük bazda revize ediliyor. Bu durum, piyasadaki "sıfır konut" arzını tarihin en düşük seviyelerinden birine iterken fiyatların aşağı gelmesini engelleyen temel yapısal bariyeri oluşturuyor.

İkinci el piyasasında psikolojik fiyatlama etkisi

Yeni konut üretimindeki maliyet baskısı, ikinci el konut sahiplerinin satış beklentilerini de yukarı yönlü tetikliyor. Mülk sahipleri, varlıklarının değerini korumak adına fiyatlarını piyasa rayicine uydurmaya çalışırken bu durum "psikolojik fiyatlama" sarmalını beraberinde getiriyor. Ancak alıcı tarafında kredi faizlerinin ulaştığı seviyeler, bu fiyat artışlarını destekleyecek bir finansal zemin bulmakta zorlanıyor.

Kredi erişimi ve talep daralması

Enflasyonla mücadele kapsamında uygulanan yüksek faiz politikası, konut kredisi maliyetlerini orta ve dar gelirli gruplar için erişilemez hale getirdi. Yatırımcılar ellerindeki nakit gücünü, emlak gibi likiditesi düşük varlıklar yerine daha hızlı nakde dönebilen kıymetli madenlerde değerlendirmeyi tercih ediyor. Piyasadaki toplam satış hacminin düşmesi, mülk sahiplerini takas veya nakit indirim gibi alternatif satış stratejilerine zorluyor.

İnşaat maliyet endeksi ve konut satış verileri üzerinde uyguladığımız rasyonel modellemeler, sektördeki yapısal dönüşümün şu kritik başlıklarını öne çıkarıyor:

ANALİZ:

Konut piyasasında yaşanan durgunluk, bir fiyat çöküşünden ziyade "işlem hacmi daralması" olarak kendisini gösteriyor. Maliyet enflasyonunun arzı baskılaması, fiyatların nominal bazda düşmesini engellerken; yüksek faiz ortamı reel değer artışını kısıtlıyor. 2026 projeksiyonlarımız, konutun bir yatırım aracından çok "barınma ihtiyacı" odağına kaydığını teyit etmektedir. Altın ve gümüşteki ralli devam ettiği sürece, emlak piyasasında beklenen büyük sermaye girişinin 2027 yılından önce gerçekleşmesi rasyonel bir beklenti değildir. Likidite ihtiyacı olan satıcıların piyasa gerçeklerini gözeterek esnek modeller geliştirmesi stratejik bir zorunluluktur.

ENDEKS24 ANALİZ MASASI
Konut piyasasında maliyet ve talep dengesi analizi

Şeffaflık ve Metodoloji Beyanı: Küçük yatırımcıyı koruma ve doğru bilgilendirme misyonumuz kapsamında; bu analiz Endeks24 Analiz ve Araştırma Kurulu denetiminde, rasyonel metodolojilerle hazırlanmıştır. Kurul yapımız ve analiz ilkelerimiz hakkında detaylı bilgi için aşağıdaki linke tıklayabilirsiniz.

LİNK : https://www.endeks24.com/analiz-ve-arastirma-kurulu

Yasal Uyarı: Burada yer alan yatırım bilgi, yorum ve tavsiyeleri yatırım danışmanlığı kapsamında değildir.

Binanın verdiği sinyaller ve uygulama kalitesi

Kat Mülkiyeti Hukuku uzmanları, bir binanın çökmeden önce mutlaka sinyal verdiğine dikkat çekiyor. Kolon ve kirişlerdeki çatlaklar, demir pası izleri ve rutubet gibi belirtilerin "yaşamsal risk" olarak kodlanması gerektiğini belirten uzmanlar, vatandaşların sadece binanın yaşına değil, uygulama kalitesine bakması gerektiğini vurguluyor. Betonun döküldükten sonraki 14 günlük sulama ve kürleme sürecinin doğru yönetilmemesi, yeni binalarda bile uzun vadeli performans kayıplarına yol açabiliyor.

Yeni kentsel dönüşüm mevzuatı ve salt çoğunluk

Kentsel dönüşüm mevzuatında yapılan düzenlemelerle birlikte, riskli yapı tespiti kesinleşen binalarda karar alma süreci "salt çoğunluk" (%50+1) esasına bağlandı. Bu düzenleme, bir kişinin itirazı nedeniyle tüm binanın risk altında beklemesi dönemini sona erdirse de kat malikleri arasındaki "paylaşım ve metrekare" anlaşmazlıkları hukuki süreçleri uzatmaya devam ediyor. Yeni binalardaki otopark, sığınak ve asansör gibi zorunlu ortak alanların daire metrekarelerinden feragat edilmesini gerektirmesi, mülk sahipleri tarafından dirençle karşılanıyor.

Ekonomik gerçeklikler ve devlet desteği paketleri

2026 yılı itibarıyla inşaat maliyet endeksindeki yıllık %25,38’lik artış, mülk sahiplerinin finansal yükünü artırsa da devlet teşvikleri süreci destekliyor. "Yarısı Bizden" kampanyası kapsamında sağlanan 875 bin TL hibe, 875 bin TL kredi ve 125 bin TL taşınma desteğiyle konut başına toplam 1 milyon 875 bin TL'lik finansman havuzu sunuluyor. Uzmanlar, 10 metrekarelik bir kayıp için riskli binalarda yıllarca beklemenin rasyonel bir tercih olmadığını, güvenli konutlara geçişin maliyet-fayda dengesinde öncelikli olması gerektiğini hatırlatıyor.

Yerel yönetimlerin finansman kapasitesi artırılmalı

Türkiye'de dar gelirli kesimlerin konuta erişimi ağırlıklı olarak merkezi idare projeleri üzerinden yürütülüyor. Ancak Avrupa'nın stratejik çerçevesi, belediyelerin sürdürülebilir mahalle modelinde salt uygulayıcı değil, ana finansman ortağı olması gerektiğini vurguluyor. Uluslararası fonlardan yerel yönetimlere doğrudan kaynak aktarılmasının önünün açılması, arz yönlü daralmayı kırma potansiyeli barındırıyor.

Paylaşımlı mülkiyet ve yeşil dönüşüm zorunluluğu

Barınma hakkını güvence altına almak için klasik mülkiyet anlayışının ötesine geçen yeni finansal araçlar devrede. Paylaşımlı mülkiyet, kira destekli mülkiyet ve kamu destekli kooperatif sistemleri, finansal sistem üzerindeki ipotek yükünü hafifletmeyi hedefliyor. Kentsel dönüşüm projelerinin sadece sismik risk odaklı kalmayıp, karbon ayak izi ve enerji verimliliğini merkeze alan "yeşil dönüşüm" standartlarıyla entegre edilmesi, uzun vadeli barınma maliyetlerini stabilize etme işlevi görüyor.

Avrupa Konut Planı metriklerini makro projeksiyon setlerimizle incelediğimizde, süreçteki risk ve fırsat dengesi şu şekilde netleşiyor:

ANALİZ:

Türkiye gayrimenkul piyasasındaki arz-talep asimetrisi, sektör endeksleri üzerinde yapısal dirençler oluşturmaya devam ediyor. Aylık bazda ivmesini koruyan TCMB Konut Fiyat Endeksi verileri, maliyet enflasyonunun barınma krizi üzerindeki baskısını rasyonalize ediyor. Avrupa Komisyonu'nun önerdiği topluluk temelli finansman ve yeşil tahvil destekli konut fonu modellemeleri, sektörel likidite projeksiyonlarında yeni bir kanal açma kapasitesine sahip. Kademeli mülkiyet sistemlerinin yasal altyapıya kavuşması, bankacılık sektöründeki uzun vadeli ipotek kredilerinde biriken sistemik risk noktalarını minimize edebilir. Yerel yönetimlerin uluslararası kredilere doğrudan erişimini sağlayacak yasal düzenleme beklentileri piyasa regülasyonlarında yakından izleniyor.

ENDEKS24 ANALİZ MASASI
Alternatif finansman modellerinin gayrimenkul piyasası likidite projeksiyonlarına etkisi

Şeffaflık ve Metodoloji Beyanı: Küçük yatırımcıyı koruma ve doğru bilgilendirme misyonumuz kapsamında; bu analiz Endeks24 Analiz ve Araştırma Kurulu denetiminde, rasyonel metodolojilerle hazırlanmıştır. Kurul yapımız ve analiz ilkelerimiz hakkında detaylı bilgi için aşağıdaki linke tıklayabilirsiniz.

LİNK : https://www.endeks24.com/analiz-ve-arastirma-kurulu

Yasal Uyarı: Burada yer alan yatırım bilgi, yorum ve tavsiyeleri yatırım danışmanlığı kapsamında değildir. Herhangi bir yatırım aracının alım-satım önerisi ya da getiri vaadi olarak yorumlanamaz.

Üç büyük ilde reel değer kaybı derinleşiyor

Nüfus yoğunluğunun ve konut talebinin en yüksek olduğu İstanbul, Ankara ve İzmir’de fiyat artışları enflasyon bariyerine takıldı. Son bir yıllık verilere göre fiyatlar reel olarak İstanbul’da yüzde 2,7, Ankara’da yüzde 1,4 ve İzmir’de yüzde 4,4 oranında geriledi. Yatırımcıların güvenli liman olarak gördüğü büyükşehirlerde, yüksek kredi faizleri ve azalan erişilebilirlik fiyat baskısını artıran temel unsurlar olarak öne çıkıyor.

Kiralarda artış hızı şubatta ivme kaybetti

Yeni kiraya verilen konutlardaki fiyat değişimlerini izleyen Yeni Kiracı Kira Endeksi (YKKE), şubat ayında önceki aya göre yüzde 1,6 artış kaydetti. Yıllık bazda nominal artış yüzde 34,2 olarak gerçekleşirken, reel artışın yüzde 2 seviyesinde kalması kira piyasasında da doygunluk noktasına yaklaşıldığına işaret ediyor. Bölgesel bazda en yüksek kira artışı İstanbul’da gözlemlenirken, deprem bölgesindeki illerde artış hızı sınırlı kaldı.

Yüksek faiz ve arz talep dengesizliği piyasayı baskılıyor

Haziran 2023’te başlayan sıkı para politikası ve yükselen mevduat faizleri, konutu bir yatırım enstrümanı olmaktan uzaklaştırdı. Aralık 2024’te başlayan politika faizi indirim sürecine rağmen, konut kredisi faizlerindeki düşüşün sınırlı kalması orta gelir grubunun piyasaya dönüşünü zorlaştırıyor. Mevcut tablo, konutun ikamet amaçlı kullanımda erişilemezliğini korurken, yatırımcı tarafında ise reel zarar döneminin devam ettiğini kanıtlıyor.

Konut piyasası veri setlerini reel getiri projeksiyonlarımızla rasyonalize eden modellerimiz, süreçteki risk ve fırsat dengesinde şu yapısal dirençleri işaret ediyor:

ANALİZ:

Şubat 2021-Şubat 2023 arasındaki iki yıllık süreçte yaşanan yüzde 93’lük devasa reel artışın yarattığı balon, son üç yılda yaşanan yüzde 10,04’lük reel düzeltmeye rağmen tam anlamıyla sönmüş değil. Mevcut veriler, ortalama konut fiyatlarının hala beş yıl önceki reel seviyesinin yüzde 73,3 üzerinde olduğunu gösteriyor. Bu durum, piyasada fiyatların hala rasyonel değerleme sınırlarının üzerinde seyrettiğini ve reel aşınmanın 2026 yılı genelinde de devam edeceğini kanıtlıyor.

Aralık 2024’te başlayan faiz indirim döngüsü piyasada bir miktar canlanma yaratsa da, sermaye maliyetinin hala yüksek olması ve alternatif getiri araçlarının (mevduat, borsa) cazibesini koruması, konut fiyatlarında yeni bir ralli ihtimalini teknik olarak zayıflatıyor. ENDEKS24 analiz setlerine göre, konut piyasasında gerçek bir toparlanma ancak kredi faizlerinin aylık %1,50 bandının altına inmesi ve reel ücretlerdeki artışın konut fiyat artışını yakalamasıyla mümkün görünmektedir.

ENDEKS24 ANALİZ MASASI
Konut piyasasında reel düzeltme ve sermaye maliyeti baskısı

Şeffaflık ve Metodoloji Beyanı: Küçük yatırımcıyı koruma ve doğru bilgilendirme misyonumuz kapsamında; bu analiz Endeks24 Analiz ve Araştırma Kurulu denetiminde, rasyonel metodolojilerle hazırlanmıştır. Kurul yapımız ve analiz ilkelerimiz hakkında detaylı bilgi için aşağıdaki linke tıklayabilirsiniz.

LİNK : https://www.endeks24.com/analiz-ve-arastirma-kurulu

Yasal Uyarı: Burada yer alan yatırım bilgi, yorum ve tavsiyeleri yatırım danışmanlığı kapsamında değildir. Yatırım kararlarınızı kendi risk-getiri tercihlerinize göre vermeniz önerilir.

Kredili satışlarda yüzde 29’luk büyüme

TÜİK verilerine göre, 2026 yılının ilk iki ayında Türkiye genelinde toplam konut satışları yıllık bazda sadece yüzde 0,6 artarken, banka kredisiyle alınan konut sayısı yüzde 29 artışla 45 bin 298 adede yükseldi. Özellikle Şubat ayında ipotekli satışların yıllık bazda yüzde 42,3 artış göstermesi, piyasadaki ertelenmiş talebin kredi kanalıyla geri döndüğünü teyit etti. Kredili satışların büyük bölümü 34 bin 245 adet ile ikinci el konutlarda gerçekleşti.

Jeopolitik riskler faiz rotasını zorluyor

Şubat sonunda ABD, İsrail ve İran hattında patlak veren sıcak savaş, küresel piyasalarda belirsizliği artırarak faiz indirim sürecinin devamlılığını riske attı. Mart ayında politika faizini sabit tutan TCMB’nin, tırmanan risk primi ve küresel enflasyonist baskılar nedeniyle sıkı duruşunu yeniden tahkim etme olasılığı, konut kredisi piyasasındaki toparlanma beklentisini gölgeliyor.

Yatırımcı tipi alıcıda altın tercihi sürüyor

Banka kredisi dışındaki finansman yöntemlerini tercih eden yatırımcı tipi alıcıların payı ise yüzde 80,8’e geriledi. 2025 yılından bu yana altın fiyatlarında yaşanan ralli, likit varlık tercihlerini gayrimenkulden değerli metallere kaydırdı. Uzmanlar, jeopolitik risklerin durulması halinde altındaki "servet etkisi"nin yeniden konut yatırımı olarak piyasaya dönebileceğini öngörüyor.

Konut piyasası verilerini makro projeksiyon setlerimizle incelediğimizde, süreçteki risk ve fırsat dengesi şu şekilde netleşiyor:

ANALİZ:

Gayrimenkul piyasasında 2026 başı itibarıyla gözlemlenen ivme, "ikamet odağı"nın geri dönüşünü işaret ediyor. Kamu bankalarının sunduğu aylık %2,49 seviyesindeki seçili kredi paketleri, 1 milyon TL'lik bir kredide 3,1 milyon TL'lik bir toplam geri ödeme maliyeti yaratsa da, enflasyon beklentileri bu maliyeti rasyonalize etmeye devam ediyor. Ancak jeopolitik gerilimin tırmandırdığı risk primi (CDS), piyasada "faizlerin yeniden yükselme" endişesini tetikleyerek kredili satışlarda Mart ayı itibarıyla bir duraksama yaratabilir. Operasyonel performans açısından bakıldığında, konut stokunun erimesi için kritik eşik olan kredili satış payının %25 seviyesine ulaşması, mevcut savaş senaryosunda bir miktar gecikebilir. Yatırımcıların altın pozisyonlarını koruması, konut piyasasında "nakit kraldır" döneminin bir süre daha devam edeceğini ve fiyatlardaki reel artışın sınırlı kalacağını gösteriyor.

ENDEKS24 ANALİZ MASASI

Jeopolitik gerilimin ipotekli konut satışlarındaki büyüme korelasyonuna etkisi

Şeffaflık ve Metodoloji Beyanı: Küçük yatırımcıyı koruma ve doğru bilgilendirme misyonumuz kapsamında; bu analiz Endeks24 Analiz ve Araştırma Kurulu denetiminde, rasyonel metodolojilerle hazırlanmıştır. Kurul yapımız ve analiz ilkelerimiz hakkında detaylı bilgi için aşağıdaki linke tıklayabilirsiniz.

LİNK : https://www.endeks24.com/analiz-ve-arastirma-kurulu

Yasal Uyarı: Burada yer alan yatırım bilgi, yorum ve tavsiyeleri yatırım danışmanlığı kapsamında değildir.

Konut ve ihtiyaç kredilerinde maliyet artışı

Bankacılık sektöründen gelen veriler, ihtiyaç kredisi faizlerinin yıllık bazda yüzde 48,20 bandına yerleştiğini gösteriyor. Konut kredilerinde ise bankaların "bekle-gör" stratejisi nedeniyle iştahın azaldığı ve ortalama faizlerin yüzde 42,50 seviyesine tırmandığı gözlemleniyor. Jeopolitik riskler nedeniyle mevduat maliyetlerindeki artışın sürmesi, nisan ayı sonuna kadar kredi faizlerinde yüzde 2 ile 4 arasında ek bir yukarı yönlü marj oluşabileceğine işaret ediyor.

Kredi piyasası 2026 mart güncel veri tablosu

Kredi iştahında jeopolitik mola

TCMB’nin enflasyonda "kalıcı bozulma" vurgusu, bankaların uzun vadeli borç verme iştahını baskılıyor. Özellikle ipotekli satışlarda yaşanan durgunluk, konut kredisi talebinin ertelenmesine yol açarken; bankalar nakit akışı yönetiminde daha ihtiyatlı bir rasyo takibine geçti. Uzmanlar, Nisan ayındaki PPK toplantısına kadar kredi musluklarındaki "seçici" tutumun devam edeceğini öngörüyor.

Bankacılık sektörü kredi faiz rasyolarını likidite projeksiyonları ve maliyet bazlı modellemelerle incelediğimizde, süreçteki risk ve fırsat dengesi şu şekilde netleşiyor:

ANALİZ:

TCMB'nin politika faizini sabit tutarken likiditeyi %40 bandında sıkıştırması, bankalar için "negatif faiz marjı" riskini minimize etme zorunluluğu doğurmuştur. Fonlama maliyeti projeksiyonlarımız, kredi faizlerinin mevduat faizlerindeki katılık nedeniyle kısa vadede aşağı yönlü esneme şansının bulunmadığını gösteriyor. Operasyonel performans modellemelerimiz, bankaların kredi hacmi büyütmek yerine aktif kalitesini korumaya odaklanacağını ve "skor bazlı" kredi kullandırım süreçlerinin nisan ayı sonuna kadar en sert seviyeye ulaşacağını işaret etmektedir. Bireysel tarafta ihtiyaç kredisi faizlerinin %50 psikolojik sınırını zorlaması, hanehalkı borçlanma hızında yapısal bir yavaşlamayı beraberinde getirecektir. Bu durum enflasyonla mücadelede talep yönlü bir soğuma yaratsa da, reel sektörün dönen sermaye ihtiyacı üzerinde likidite baskısını diri tutmaktadır.

ENDEKS24 ANALİZ MASASI
Kredi maliyetlerinde fonlama baskısı ve aktif kalitesi odaklı yeni dengeler

Şeffaflık ve Metodoloji Beyanı: Küçük yatırımcıyı koruma ve doğru bilgilendirme misyonumuz kapsamında; bu analiz Endeks24 Analiz ve Araştırma Kurulu denetiminde, rasyonel metodolojilerle hazırlanmıştır. Kurul yapımız ve analiz ilkelerimiz hakkında detaylı bilgi için aşağıdaki linke tıklayabilirsiniz.

LİNK : https://www.endeks24.com/analiz-ve-arastirma-kurulu

Yasal Uyarı: Burada yer alan yatırım bilgi, yorum ve tavsiyeleri yatırım danışmanlığı kapsamında değildir.

Emaar Properties ve Aldar Properties gibi piyasa yapıcı şirketlerin hisseleri, Çarşamba günkü kapanışa oranla %5’in üzerinde değer kaybetti. Gayrimenkul geliştirme şirketlerinin tahvil fiyatları da benzer şekilde gerilerken, yeni borçlanma maliyetlerini belirleyen spread oranlarında genişleme kaydedildi. Piyasa verilerine göre, 2025 yılında Dubai’deki konut işlemlerinin %65’ini oluşturan proje aşamasındaki (off-plan) satışlar, yabancı yatırımcıların risk primini artırmasıyla durma noktasına geldi.

Yabancı sermaye bağımlılığı ve likidite riski

BAE nüfusunun %90’ını oluşturan yabancı uyrukluların gayrimenkul piyasasındaki dominant pozisyonu, bölgeyi küresel sermaye akışlarındaki değişimlere karşı hassas hale getiriyor. 2022-2025 döneminde Dubai konut fiyatlarında kaydedilen %60’lık artışın, yabancı talebinin azalmasıyla bir arz fazlasına dönüşebileceği belirtiliyor. Sektör temsilcileri, planlanan sermaye artırımlarının ve yeni tahvil ihraçlarının, artan jeopolitik belirsizlik nedeniyle askıya alındığını ifade ediyor.

İnşaat projelerinde belirsizlik hakim

Palm Jebel Ali gibi devasa ölçekli projelerin yükseldiği bir dönemde gerçekleşen saldırılar, inşaat faaliyetlerinin sürdürülebilirliğini sorgulatıyor. Geliştiricilerin bir kısmı operasyonların devam ettiğini açıklasa da, uluslararası kreditörlerin yeni kredi hatlarını daraltma eğilimi, sektörün finansman kanalları üzerinde baskı oluşturuyor. 2028 yılına kadar tamamlanması beklenen 400.000 konut biriminin, mevcut talep daralmasıyla nasıl bir dengeye oturacağı piyasaların ana gündemini oluşturuyor.

Yasal sınır ve idari yorum arasındaki makas

Mükellefler ve hukukçular, yasadaki “iki kat fazlası” ibaresinin toplam artışın 2025 değerinin %200’ünü (iki katını) geçmemesi gerektiğini savunuyor. Ancak Maliye’nin 1+2 formülüyle toplamda %300’e ulaşan artışları yasal sayması, mülkiyet hakkı ve verginin kanuniliği ilkesi çerçevesinde tartışma yarattı. Benzer durumlarda Yargıtay’ın tazminat hesaplamalarında "üç kat fazlası" ifadesini "dört kat" olarak yorumlayan kararları bozmuş olması, mükelleflerin yargı yoluna gitmesindeki en büyük dayanağı oluşturuyor.

Vergi mahkemelerinde süre doldu

Emlak vergilerinde tahakkuk işlemleri 1 Ocak itibarıyla yapılmış sayıldığı için, Vergi Mahkemelerinde bireysel işleme karşı dava açma süresi 30 Ocak 2026 tarihi itibarıyla sona erdi. Mahkemeler ve Danıştay, emlak vergisinde mükellefe ayrıca bir yazı ile bildirim (tebliğ) şartı aramadığı için 30 günlük sürenin geçtiği kabul ediliyor. Bu durum, süreyi kaçıran binlerce mükellefin bireysel itiraz hakkını kısıtlıyor.

Danıştay için son tarih 2 Mart

Bireysel dava açma süresini kaçıran mükellefler için hukukçular tek bir çıkış yolu işaret ediyor: 89 No’lu Emlak Vergisi Genel Tebliği’ne karşı doğrudan Danıştay’da dava açmak. Genel düzenleyici işlem olan bu tebliğe karşı 60 günlük dava açma süresi bulunuyor. İlgili tebliğin iptali ve yürütmesinin durdurulması talebiyle açılacak davalar için son başvuru tarihi 2 Mart 2026 olarak belirlendi.

Fren ve gaz etkisi: %24,2’lik artış

Yabancıların Türkiye'den yaptığı alımlar, 2024 yılına oranla %17 gerileyerek 479 milyon dolarlık bir daralma yaşadı. Öte yandan, Türk yatırımcıların yurt dışındaki emlak iştahı %24,2 oranında artış göstererek 522 milyon dolar seviyesinde net büyüme kaydetti. Karşılıklı gayrimenkul yatırımlarında her yıl net döviz girişi sağlayan Türkiye, 2025 yılında ilk kez 332 milyon dolarlık bir açıkla karşı karşıya kaldı.

Sermaye çıkışının 105 milyar liralık bilançosu

TCMB’nin 2025 yılı ortalama dolar kuru olan 39,48 TL üzerinden yapılan hesaplamalara göre, Türk vatandaşlarının yurt dışı taşınmaz yatırımı yıllık bazda 105,6 milyar TL’lik bir hacme ulaştı. Yatırımcıların ekonomik korunma isteği, küreselleşen yatırım davranışları ve özellikle Avrupa ülkelerinin sunduğu oturum izinleri (Golden Visa) gibi faktörler, bu devasa kaynağın yurt dışına akmasında temel motivasyon kaynağı oldu.

Buzdağının görünmeyen kısmı ve kayıt dışı riskler

Sektör temsilcileri ve ekonomi analistleri, resmi verilere yansıyan 2,7 milyar dolarlık tutarın sadece buzdağının görünen kısmı olduğunu savunuyor. Gayrimenkul alımlarında kullanılan nakit transferleri, yurt dışı kredili işlemler ve offshore yapılar üzerinden yapılan edinimler dikkate alındığında, gerçek sermaye çıkışının resmi istatistiklerin birkaç katı üzerinde olabileceği tahmin ediliyor. Bu durum, Türkiye’deki yüksek gayrimenkul fiyatlarının yerli yatırımcıyı alternatif pazarlara yönlendirdiğini kanıtlıyor.

Ödemeler dengesi veri setini sermaye akış modellerimizle rasyonalize ettiğimizde, gayrimenkul kanallı döviz trafiğindeki yapısal değişim şu kritik risk ve fırsat alanlarını işaret ediyor:

ANALİZ:

Gayrimenkul üzerinden yaşanan bu "net çıkış" durumu, sadece bir yatırım tercihi değil, aynı zamanda yurt içi konut piyasasındaki fiyatlama anomalilerinin ve getiri beklentilerinin rasyonel bir sonucudur. 2022-2025 periyodunda Türkiye’de konut fiyatlarının döviz bazlı aşırı değerlenmesi, yerli yatırımcıyı Avrupa ve ABD gibi pazarlarda daha rekabetçi kira çarpanları (Rental Yield) aramaya itmiştir.

Özellikle Yunanistan, İspanya ve Portekiz gibi ülkelerin sunduğu oturum izinleri ile Türk varlık fiyatlarındaki şişkinlik arasındaki korelasyon, sermayenin daha "güvenli liman" ve "döviz bazlı getiri" arayışına girdiğini kanıtlıyor. ENDEKS24 Analiz Masası olarak yaptığımız projeksiyonlar, 2026 yılında yurt içi faizlerin seyri ve konut fiyatlarındaki reel düşüş eğilimi kalıcı bir denge oluşturmazsa, bu net sermaye çıkışının 3 milyar dolar sınırını test edebileceğini göstermektedir. Bu durum, cari açığın finansmanı noktasında gayrimenkulün artık bir "net finansör" olmaktan çıktığını ve yapısal bir risk alanına dönüştüğünü tescil etmektedir.

ENDEKS24 ANALİZ MASASI
Gayrimenkul sermaye akışında yerli ve yabancı makasındaki tarihi değişim

Şeffaflık ve Metodoloji Beyanı: Küçük yatırımcıyı koruma ve doğru bilgilendirme misyonumuz kapsamında; bu analiz Endeks24 Analiz ve Araştırma Kurulu denetiminde, rasyonel metodolojilerle hazırlanmıştır. Kurul yapımız ve analiz ilkelerimiz hakkında detaylı bilgi için aşağıdaki linke tıklayabilirsiniz.

LİNK : https://www.endeks24.com/analiz-ve-arastirma-kurulu

Yasal Uyarı: Burada yer alan yatırım bilgi, yorum ve tavsiyeleri yatırım danışmanlığı kapsamında değildir.

Faiz indirim döngüsü kredi maliyetlerini aşağı çekti

Para Politikası Kurulu, son beş toplantısında politika faizini toplamda 900 baz puan indirerek %46’dan %37 seviyesine taşıdı. 24 Temmuz 2025 tarihinden bu yana kademeli olarak devam eden bu süreç, bankacılık sektöründe kredi maliyetlerinin rasyonalize edilmesine zemin hazırladı. Önceki dönemde yıllık %43,61 olan ortalama faiz yükü, son yedi ayda yaşanan düşüşle %35,93 seviyesinde dengelendi.

Maliyet hesaplamasında 722 bin TL'lik avantaj

Güncel faiz oranları üzerinden yapılan hesaplamalar, konut alıcısının finansman yükünde ciddi bir hafifleme olduğunu gösteriyor. 1 milyon TL tutarındaki konut kredisini 120 ay vade ile kullanan bir vatandaşın aylık ödemesi 36 bin 810 TL’den 30 bin 798 TL’ye geriledi. Toplam geri ödeme tutarında ise 4 milyon 417 bin TL’den 3 milyon 695 bin TL’ye inilerek, finansman maliyetinde yaklaşık 722 bin TL tasarruf sağlandı.

Piyasa beklentileri ve sektörel yansımalar

Kamu bankalarının öncülük ettiği bu faiz atağı, özel bankaların da oranlarını gözden geçirmesine neden oldu. Sektör genelinde aylık ortalama faiz oranı %2,99 olarak kaydedilirken, kredi maliyetlerindeki düşüşün gayrimenkul satış istatistiklerine pozitif yansıması bekleniyor. Analistler, TCMB’nin enflasyon beklentileriyle uyumlu faiz adımlarının konut alım iştahını desteklemeye devam edeceğini öngörüyor.

Konut kredisi piyasasındaki likidite projeksiyonlarını makro veri setlerimizle incelediğimizde, süreçteki risk ve fırsat dengesi şu şekilde netleşiyor:

ANALİZ:

TCMB’nin son beş toplantıda gerçekleştirdiği 900 baz puanlık indirim, bankacılık sektöründe fonlama maliyetlerini aşağı çekerek kredi arzını tetiklemiştir. Özellikle kamu bankalarının %2,49 aylık faiz seviyesi, hanehalkı borçlanma maliyetlerinde "eşik değer" olarak kabul edilen %30 bandının (yıllık) altına inilmesini sağlamıştır. Bu durum, ertelenmiş konut talebinin piyasaya dönmesi için güçlü bir operasyonel performans zemini oluşturuyor. 1 milyon TL’lik kredide toplam geri ödeme yükünün %16 oranında azalması, reel gelir seviyeleri üzerindeki finansman baskısını hafifleten stratejik bir değişimdir. 2027 projeksiyonlarımızda, enflasyonist baskıların kontrol altında tutulması şartıyla, konut kredisi hacminde %25’lik bir büyüme potansiyeli hesaplanmaktadır.

ENDEKS24 ANALİZ MASASI
Konut finansmanında faiz döngüsü ve hanehalkı bilançosu üzerindeki etkiler

Şeffaflık ve Metodoloji Beyanı: Küçük yatırımcıyı koruma ve doğru bilgilendirme misyonumuz kapsamında; bu analiz Endeks24 Analiz ve Araştırma Kurulu denetiminde, rasyonel metodolojilerle hazırlanmıştır. Kurul yapımız ve analiz ilkelerimiz hakkında detaylı bilgi için aşağıdaki linke tıklayabilirsiniz.

LİNK: https://www.endeks24.com/analiz-ve-arastirma-kurulu

Yasal Uyarı: Burada yer alan yatırım bilgi, yorum ve tavsiyeleri yatırım danışmanlığı kapsamında değildir.

Türk yatırımcılar Golden Visa listesinde ikinci sırada

Golden Visa programı, Yunanistan’daki toplam gayrimenkul alımlarının yaklaşık yüzde 10’unu oluştururken, yatırımcı profilinde Türklerin ağırlığı belirginleşti. Oturum izinlerinde Çin ilk sıradaki yerini korurken, Türk yatırımcılar 2025 ve 2026 projeksiyonlarında ikinci sıraya yükseldi. Özellikle 250 bin euro alt sınırıyla Golden Visa imkanı sunan, ticariden konuta dönüştürülmüş merkezi mülkler, Türk yatırımcıların odağında kalmaya devam ediyor. Bu ilgi, Atina ve Selanik’teki yenilenmiş konutların değer artış hızını ülke genelinden ayrıştırıyor.

Kira getirilerinde Atina ve küçük daireler önde

Yatırımcılar için sadece sermaye değer artışı değil, yüksek kira çarpanları da cazibesini koruyor. Yunanistan genelinde ortalama kira getirileri yüzde 4,5 ile yüzde 5,6 bandında seyrederken, Atina’nın merkezinde 75 metrekarenin altındaki dairelerde bu oran yüzde 8 seviyesine kadar çıkıyor. Girit, Korfu ve Ege adaları gibi turizm odaklı bölgelerde ise kısa dönemli kiralamalar, Golden Visa uyumlu yatırımların geri dönüş sürelerini (amortisman) rasyonel seviyelere çekiyor.

Arz kısıtı ve turizm gelirleri fiyatları destekliyor

Piyasadaki bu dirençli görünümün arkasında sınırlı konut arzı ve güçlü turizm gelirleri yatıyor. Özellikle Atina’nın güney aksı ve merkezi bölgelerinde yeni yapı stokunun yetersizliği, yabancı talebiyle birleşince fiyatlar üzerinde yukarı yönlü bir baskı oluşturuyor. Türk yatırımcılar için Yunanistan, yalnızca bir mülk edinimi değil; aynı zamanda Avrupa’da serbest dolaşım ve avro bazlı varlık çeşitlendirmesi stratejisinin temel bir parçası olarak konumlanıyor.

ANALİZ:

Yunanistan gayrimenkul piyasası, 2026 yılında "seçici büyüme" fazına girmiştir. Endeks24 analistlerinin kurumsal veri setleri ve rasyonel ekonomik modeller üzerinden yaptığı projeksiyonlara göre; Atina ve Selanik gibi metropollerdeki fiyat artışları, "arz-talep dengesizliği" ve "ikamet bazlı yatırım" (Golden Visa) etkisinin bir sonucudur. Ülke genelinde fiyatların dengelenmesi piyasanın ısınmasını engellerken, Türk yatırımcıların ikinci sıraya yerleşmesi, bölgedeki Türk sermayesinin avro bazlı varlık rotasyonunu sürdürdüğünü göstermektedir.

Sermaye değer artışının yıllık yüzde 7-10 bandına ulaştığı seçkin lokasyonlar, İndirgenmiş Nakit Akımları (İNA) modellemelerine göre reel getiri sunmaya devam etmektedir. Özellikle 75 metrekare altındaki dairelerde gözlenen yüzde 8'lik kira verimi, küresel faiz oranlarının normalize olduğu bir ortamda gayrimenkulü hisse senedi ve tahvil piyasalarına karşı güçlü bir rakip haline getirmektedir. 2026 yılı genelinde, Golden Visa kurallarındaki olası güncellemeler ve Avrupa genelindeki faiz politikası, Türk yatırımcı iştahı üzerindeki ana belirleyici olacaktır.

ENDEKS24 ANALİZ MASASI

Yunanistan gayrimenkul piyasası ve Türk sermaye rotasyonu analizi

Şeffaflık ve Metodoloji Beyanı: Küçük yatırımcıyı koruma ve doğru bilgilendirme misyonumuz kapsamında; bu analiz Endeks24 Analiz ve Araştırma Kurulu denetiminde, rasyonel metodolojilerle hazırlanmıştır. Kurul yapımız ve analiz ilkelerimiz hakkında detaylı bilgi için aşağıdaki linke tıklayabilirsiniz.

LİNK : https://www.endeks24.com/analiz-ve-arastirma-kurulu

Yasal Uyarı: Burada yer alan bilgiler yatırım danışmanlığı kapsamında değildir. Yatırım kararlarınızı kendi risk profilinize göre vermeniz önerilir.